コインパーキング経営のメリットとリスクを解説します

コインパーキング経営とは？

ここでは、不動産投資としてのコインパーキング経営について解説しています。コインパーキングとはどのような土地活用なのか、その特徴を解説しています。

賃貸経営に似ているコインパーキング経営

コインパーキング経営とアパート・マンションの賃貸経営とお金の流れは似ています。

ただし異なる点もあります。駐車場の場合は人が住む訳ではありませんので、大規模な修繕費もかかりません。クレーム・トラブルも少ないため、アパート・マンション経営よりもリスクは低いといえます。さらに、コインパーキングとして管理を業者に丸投げしてしまえば、サラリーマンの副業としても安心して始めることができます。

アパート・マンションの賃貸経営であれば、10～20年に一度は外壁の塗装、退去による清算・リフォーム、水漏れや共同アンテナ不良などのクレーム、エレベーターの定期点検費用など、様々な費用と時間が必要になります。退去清算でお客様と揉めた場合は裁判に巻き込まれ、かなりの時間を浪費します。その点、コインパーキングの経営であれば、このような時間はかからないのです。

コインパーキング経営のメリット

土地が狭くても始められる

土地の広さを問わないことがコインパーキング経営の大きな魅力です。コインパーキング経営は、1～3台分のスペースでも始められ、住宅建築に向かない変形地でもコインパーキング経営なら可能です。住宅地であれば月極駐車場として、人の流れが多い市街地付近であれば時間単位のコインパーキングとして活用できます。

初期投資が少ない

アパート・マンションであれば、少なくても数千万円をかけて中古で取得するか、新規で建築する必要があります。立地や施行内容によっては数億円かかる場合もあるでしょう。

その点で駐車場の場合は初期投資が少額です。アスファルト舗装をしたとしても4,000～5,000円/㎡程度の費用です。業者が運営を行う場合は、初期投資ゼロで全て手配してくれることもあります。

短期間で始められる

土地があればすぐに始められることがコインパーキングの魅力です。早ければ2ヵ月程度で開始できるでしょう。

また、将来的に建築や売却を考えている場合でも、それに合わせた期間のみで暫定的な処置として駐車場経営を行うことも可能です。月極の場合であっても期間を定めて契約することで活用することができます。

労力が比較的かからない

コインパーキングとして時間貸しする場合には、365日24時間を機械が代わりに仕事をしてくれます。機会の故障やお客様とのトラブルも、運営業者が対処してくれます。収益性が低くても、人的・時間的な労力がかからないため、副業としても有効に活用できます。

月極であれば、月額の駐車料金の管理を不動産会社に依頼することで、滞納などのリスクを回避することができます。お客様とのトラブルも管理してくれる不動産会社に間に入ってもらうことができます。

コインパーキング経営のデメリット

土地の利用効率が低い

コインパーキングは、あくまでも「経営」です。アパート・マンションの経営よりも金銭的・人的・時間的な労力はありませんが、それらが全くないわけではありません。

コインパーキングであれば、常に満車で使われることはありません。使用率は高くても70％に達せば良い方でしょう。近隣でイベント等がある場合は、その日のみ料金を上げて年間の収益を調整する必要があります。よってイベントのチェックは欠かせません。

一方、アパート・マンションの経営は、経営者の才覚次第で高い収益性を上げることが可能です。リフォーム・リノベーションで部屋のクオリティを上げてみたり、客付けをしてくれる不動産会社と良い関係を築くことで「流れを作りだす」ことができる醍醐味が魅力です。

駐車場経営では「流れを待つ」ことしかできないため、ローリスク・ローリターンとなりがちです。

節税の優遇がない

これが最大のデメリットです。アパート・マンションの建っている土地は、更地に比べて固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となる優遇制度があります。つまり、駐車場の場合は税制上の優遇がなく、税負担が大きくなってしまいます。

相続時も注意が必要です。居住用賃貸物件であれば「小規模宅地等の特例」が受けられますが、駐車場の場合は対象外です。土地の評価が高い土地で駐車場経営を始める場合にはリスクが高くなります。

コインパーキング経営のリスク

事故などのトラブル

自営でされている方の多くは、「駐車場内での事故には責任を負いません」との看板を設置しています。しかし、駐車場が狭い、見通しが悪い、白線が気付かないうちに消えて見にくくなっていたなど、管理の面で過失があると責任を免除することはできません。

コインパーキングの場合は、車止め・精算機・ゲートなどの設備が不具合を起こす可能性もあります。

自営の方が収益性は見込めますが、それらのリスクを考えると運営や管理を業者にお願いする方が良いでしょう。

賃料の未払いや滞納

コインパーキングであれば車止めと精算機器を設置しますので、悪質なイタズラがない限りは未払いのリスクは低いといえます。

しかし、車が放置された場合、月極と違ってお客様の連絡先が分からないために対処が遅れます。月極の場合は、契約時にお客様の情報をもらうので、すぐに直接連絡を取ることが可能です。一度遅れ始めると常習化するケースがあるので注意が必要です。

また、両者の場合でも、所有者の意思でなければ車の強制撤去はできません。車に張り紙や、タイヤロックをかけた場合も、逆に損害賠償請求されることがあります。

コインパーキング経営で成功するためのコツと注意点

土地や立地をしっかり調査する

需要をしっかり見極めることが必要です。コインパーキングであれば駅の近く、商業施設の近く、観光地や病院の近くでなければ利用が見込めません。月極であればアパート・マンションに近接している、または住宅地にある必要があります。

無料で停められる場所が多い田舎に、有料のコインパーキングを設置しても意味がありません。

適正価格の設定

土地の需要を見極めると同時に、価格設定も考えなくてはいけません。

駐車場経営は収益性がそもそも低いため、安易な値下げは危険です。近隣でのイベントや連休に合わせて多少の値上げをする工夫も必要です。女性が安心して停められるよう駐車場幅を広く取ったり、車好きの男性のために屋根付きにしたりと工夫をすることで、他より高いの料金設定でも利用率を上げることもできます。

依頼する会社はしっかりと比較しよう

建築会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や管理の強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社や建築会社はしっかりと比較検討しましょう。また、こういった会社はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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