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「狭小地を活用するには、どんな方法があるの？」
「アパートやマンションを建てるには狭い…。どうしよう」
「狭いのに固定資産税が負担に…。なんとかしたい」

こんなお悩みはありませんか？

狭小地はその小ささから具体的な活用方法を思いつくことが困難かもしれません。

しかし、そうは言っても毎年税金がかかり、無駄になってしまうのは我慢できませんよね。

そこで今回の記事では、狭い土地の定義を確認しながら、その活用方法の具体例をご提案します。

この記事を読むと、狭小地でも十分な活用方法があると分かるので是非最後までご覧ください。

狭い土地の定義とは？

狭小地とは、一般に狭小地と呼ばれ、多くの需要が満たされる人気エリアで多く存在する傾向にあります。

人気エリアは地価が高く、不動産販売会社の販売戦略として土地を小分けして販売されていることも多いです。

また、相続時の土地の分筆によっても狭小地は発生しがちなんですね。

様々な発生原因が考えられますが、大きなデメリットは売却しにくいことが挙げられるでしょう。売却できないことや土地活用のしにくさから、そのままの状態で放置してしまっている方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、活用方法は確実に存在するので、次の項目からはその点についてより掘り下げて確認していきます。

狭小地でもあきらめずに活用ができるって本当？

一般的に狭い土地は、20坪程度となっており、アパートはもちろんのこと中規模から大規模の土地活用は行えません。

活用ができないならと売却を検討してみても、『買い手がつかない』となってしまったら固定資産税だけを垂れ流してしまう”負動産”となってしまいますよね。

そこで、この項目では、狭い土地を如何に活用していくのかについて詳しく解説していきます。

結論から言うと、狭い土地でも形状を確認し、効率の良い土地活用を選択すれば、機械を設置するだけでも収益化は非常に簡単ということです。

まずは土地の形状を確認する

土地活用で不動産経営を行っていく上では、土地の形状をきちんと把握しておく必要があります。

狭い土地の代表例は以下の通りです。

• 正方形
• 長方形
• 三角形
• 旗竿地

この項目では、先に挙げた土地の形状にはどのような特徴があるのかについて解説していきます。

正方形の土地は活用がしやすい

正方形の土地は、傾斜がない限り土地活用が行い安い土地です。

新たに収益不動産を建設する場合に、土地の形状によって建てられない不動産はほとんどないでしょう。

もちろん、狭い土地なので大規模な不動産は建設できませんが、選択肢がたくさんある土地の形状と言えます。

長方形の土地は駐車場や店舗もいける

長方形の土地は、奥行きがあり駐車場付きの店舗などを経営するのに向いています。

同じ面積であっても、正方形よりも広く感じやすく、奥行きを活かした土地活用に最適です。

後ほど詳しく解説していきますが、駐車場経営がその最たるもので、コインパーキング形式ではない月極駐車場であれば、トラロープなどで車線を引き料金設定を行えば、すぐに経営を行なえます。

三角形の土地は活用が難しい

三角形の土地は中心部の活用が有効です。

三角形の角の部分に行くほど、土地の形状が狭くなってしまい活用が難しくなってしまいます。

こういった形状の土地は、広告物用の貸し看板などで活用すると良いでしょう。

旗竿地は活用の幅が限られる

旗竿地も三角形の土地と同様に活用が限られます。

旗竿地とは、道路と接続する土地が狭く、奥まった土地が存在している土地を指します。

接続の出入り口が狭いことから駐車場等を設置する経営には向いていませんが、それでもレンタルオフィスなどの活用方法で活路を開ける可能性があります。

狭い土地は周りの需要を考えよう

土地の形状を確認し、どのような活用方法があるのかの検討が付き始めたら、次に行うのが需要調査です。

例えば、レンタルオフィスや貸し事務所を建設したり駐車場を設置したりと考えても、実際のところ、周りはアパートの賃貸需要はあっても、オフィスの賃貸需要がないことも多々あります。

需要の確認なしに、経営の舵切りを行ってしまうと、建設後のキャッシュフローが安定せず早期の撤退になってしまうでしょう。

狭いから土地だからこそ経営効率を考えよう！

狭い土地は売上の規模で勝負できません。売上の規模が大きければ大きいほど、より効率の良い不動産経営を行うために土地の複数購入を行うなどのスケールメリットが発生します。

しかし、狭小地では上記のようなスケールメリットは発生しづらく、最初の一手目から効率の良い経営を行っていく必要があります。

この考え方には２通りあって、ローリスク・ローリターンでミスなく土地の固定費分だけでもペイしていく方法と、収益不動産を建設し経営を行って利回り上昇と狙う方法です。

前者は、自動販売機などの設置を行う活用が功を奏しやすく、後者のハイリスク・ハイリターン型の場合は、店舗経営などが視野に入ってきます。

この際に重要になるのが、設置・建設物の年間利回りです。

通常リターンが大きくなれば、その分リスクが大きくなるため、あなたの収入状況と合わせて検討してみて下さい。

キャッシュが比較的早く手に入る経営を心がけよう

続いて狭い土地活用で重要な点と言えば、キャッシュが早く手に入る経営を心がけることです。

キャッシュの手に入りやすさがなぜ重要かというと、経営の余力を増し次の行動に移しやすくする点と、万が一の場合に収益不動産の維持を行うためです。

2020年から続くコロナの影響は未曾有のものとなりましたが、以後このような災害が起きないとも限りません。狭い土地に限らず、不動産経営の転換や撤退はお金がどうしてもかかってしまいます。

また、ある程度のキャッシュが早期に手に入れば、収支の計算を行い±0の地点で損切りを行うことも可能です。

キャッシュが比較的短期で手に入る活用としては、自販機の設置や太陽光発電の設置などが挙げられます。

これらの機械を設置する経営は、人間が消費する飲み物と電力といった消費財を主に扱うため、すぐに現金化が可能です。

特に、不動産経営を始めようと考えている初心者の方ほど、この設置するもので収益発生させる手軽さを忘れずに経営を行いましょう。

狭い土地におすすめの活用方法10選

では、狭い土地の土地活用に関する概要がわかったところで、実際にどのようなおすすめの活用方法があるのかをご紹介していきます。

①【設置で活用】自動販売機の設置

本記事でも何度か紹介してきましたが、ローリスク・ローリターンの究極形は自動販売機の設置です。

自動販売機の設置には2種類あって、フルオペレーションとセミオペレーションに分かれます。

フルオペの場合には、業者に完全委託し自販機をリースしてもらったり、電気代（約3000円程度）を負担するだけで良い代わりに、一本あたりのマージンが決められています。

一方、セミオペの場合は、自販機の購入から内容物の追加までを行い利益を全て独占します。

一般的に自販機の本体価格は15万円程度からとなっており、比較的容易に準備できますよ。

設置する場所の人通りを考える必要あり

自動販売機は飲料という消費財を売りにしていますが、人通りは必ず考えなければいけません。

土地の場所によっては人通りが全くない場所もあり、そこに設置しても意味がありませんよね。

ただ、自動販売機は極小の土地に設置できるため、繁華街の一角の土地を買い経営に乗り出すことも簡単です。

②比較的広い土地があればアパートもあり

土地活用の王道と言えばアパートもありです。

アパートを建てる際には30坪程度の土地が必要であり、そこまで狭くもない土地であれば建設可能です。

アパートの建設費用は材質と階数にもよりますが、大体2000万円から5000万円程度が必要となってきますよ。

狭い土地を活用するためには鉄骨が一番いい

狭小地の活用を考えるのであれば、重量鉄骨を用いたアパートを建設する方がいいでしょう。

オーバーハングといって、上階に突き出した鉄骨の土地を作り出すことで、木造や軽量鉄骨よりも一部屋多く建造が可能です。

また、その下界は雨風を凌げる駐車スペースとなるため、駐車場として利用できます。車にこだわりがある住居人であれば、駐車料金を上げるアップセルを狙えますし、駐車場の需要があれば、月極契約を結んでも構いません。

前述したように、小さい土地だからこそより効率のいい活用を目指したいところです。

③【設置で活用】駐車場経営

駐車場経営も、自動販売機設置と同様にローリスクローリターンを狙える土地活用です。

全自動で経営を行う場合には、初期費用はおよそ200万円からとなっていますよ。

ちなみに、自動販売機同様業者に一任する場合には、イニシャルコストを0円にすることも可能です。

各種パーキングの駐車数について

駐車場経営といっても、一口に車だけではありません。

二輪車であったり、自転車のパーキングも存在しています。

実際に、10坪程度の土地で試算してみると、車であれば2台程度が駐車可能です。

また、駐輪場であれば大体15台程度、自転車であれば30台程度が駐輪可能になっています。

④箱物

狭い土地だからといって箱物の設置を諦めてはいけません。

狭小地であっても、コインランドリーやコワーキングスペースなどで土地活用をし、不動産経営を行っていけます。

ちなみに、コインランドリーは100坪程度が適する土地と言われていますが、東京のように人口が過密している地域では、それほど大きな土地は必要ありません。

初期費用も数千万円から数百万円と幅広く、あなたにあった規模が選べる可能性が高いです。

経営が軌道に乗るまで時間がかかる

箱物土地活用の難しいところは、イニシャルコストを支払ったらすぐに投資が回収できるかというと、そうではない点です。

コインランドリーは地域によってはレッドオーシャン化しており、競合相手が多くランニングコストを支払い続ける可能性もありますよ。

軌道に乗るまでに時間がかかるため、できる限り多くの余剰金を用意しておきましょう。

⑤シェア畑

一つの農場を小規模な区画に分けて貸し出し、野菜づくりを楽しんでもらう土地活用がシェア畑です。

シェア畑は一般的に市民農園と違い、野菜などの成長を第三者に見守ってもらえるサービスが付帯していることがほとんどなんですね。不動産経営プラスサービス業という側面が強く、顧客の維持管理がとても重要です。

初期費用としては600万円程度ですが、そこに人件費などがかかってくるため、ランニングコストも必要な点には注意しましょう。

郊外や市内どちらでも需要あり

大規模な都市がある市内での需要は、手軽に家庭菜園を楽しみたいというライト層に需要があり、郊外でもピクニック感覚で訪れる方もいらっしゃるでしょう。

特に東京などの大都市圏では、今まで農業に触れたことがない層とマッチングすることで大きな付加価値をつけられそうです。

⑥【設置で活用】トランクルーム系

トランクルームも小さい土地にはもってこいの土地活用です。

トランクルームの中でも、コインロッカーは狭い土地かつ繁華街に近いと需要があり、初期費用も50万円程度からとお手軽ですね。

住宅街や市内での需要が見込める

先程述べた通り、繁華街や住宅街に狭小地を持っている方におすすめの土地活用です。

住宅街だと、庭や家屋が小さい家が多く、あぶれてしまった荷物を一時的にトランクルームに預けるといった需要も高いでしょう。

また、繁華街であれば、ちょっとした荷物をコインロッカーに300円から500円程度で預ける方も多く、大型になれば1000円程度の収入を得られます。

⑦カウンター店舗

飲食を行う場所が狭いのがカウンター店舗です。

10坪以下からの土地でも開業が可能で、店舗経営の中でも比較的リスクが少なく行なえますよ。

開業資金も数百万円程度で済む場合が多いですが、人件費などのランニングコストがかかるデメリットも存在します。

商店街などの人通りが多い土地にベスト

カウンター店舗を行う場合には、商店街などの人通りが多い土地がベストです。

カウンターがないスタンド型の店舗でも、経営が軌道に乗れば高利回りを達成することも可能です。

テイクアウトメインであれば10坪以下の土地を充分活用できます。

⑧【設置で活用】ロードサイン（野立て看板）

ロードサインとは、交通量が比較的多い場所や駅のホームから見えやすいところに立て看板を設置し、広告掲載料を企業からもらうビジネスモデルです。

ロードサインの制作料金はリサーチした結果数万円程度からとなっており、工事についても数十万円で可能な場合が多いです。

交通量によって広告単価が変わってくる

屋外広告の利回りに関しては交通量の関係や、立地によって、また中間に入る業者によって千差万別のため一概に述べることができません。

しかしながら、渋谷などで年間契約を行うと大体数千万円規模の収益があがります。

このように、立地とその都市の人口に比例して収益性がかなり変わってきますよ。

⑨【設置で活用】太陽光発電用用地

郊外の土地であまり人がいない場所を活用したい場合には太陽光発電がおすすめです。

30坪程度の広さがあれば運用が可能であり、初期費用は500万円を下回るくらいで利回りは8%程度に落ち着きます。

ただし、自然災害などの突発的な災害で修理費用が発生してしまうというデメリットが有る点に注意してください。

狭い土地で利用できる太陽光発電

太陽光発電が脚光を浴び始めた当初より技術革新が進み、小さな土地でも充分な利回りを得られる程になりました。

自宅近くに小さな土地が有る場合には、10坪程度から設置が可能であり、自宅の電力をまかないつつ、売電収入を目指すという方法もありますよ。

⑩売却

渋谷などの繁華街にある土地は元々地価が高く、売りに出すことで十分な土地活用になる可能性が高いです。

不動産経営を行うにはあまりにも時間がない方や、まとまったお金がすぐに欲しい方にとっておすすめな土地活用になりますよ。

繁華街の狭小地には大きな転売益を見込める可能性あり

繁華街にある狭小地は隣接する土地などの購入を経て、付加価値を高めより高値で売り抜けるという方法も存在します。

狭小地は利用が難しい土地だからこそ、より大きな土地にすることで付加価値が生まれるんですね。

もし、まとまった資金がある場合には隣接する土地を買いより価値を高めて転売する方法も有効な土地活用の一つです。

狭い土地を活用するメリット・デメリット

この項目では、狭い土地を活用する際のメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット・デメリットともにその小ささから来るものが多く、その両側面を知っておくことできちんとした対応を取れるようになりますよ。

メリット

固定資産税が安くなる可能性が高い

そもそも狭い場所は転用性が少なく、付加価値が低いことから固定資産税が安くなる傾向にあります。

固定資産税が安ければ、永続的にかかるランニングコストの一部を削減でき、それだけ収益性をアップできますよ。

ただし、一方で売却が上手くいきづらいという裏返しでもあるので注意が必要です。

初期費用面でアドバンテージがある

その狭さから、箱物や設置を行う活用は初期費用が安く済む可能性が非常に高いです。

これらの初期費用は坪単価から算出されるため、坪数が小さければ小さいほど安く済むのは分かりやすいですね。

初期費用が安いほど損益分岐点が低く抑えることができ、収益化が通常よりも簡単です。

立地によって収益性が高まる可能性がある

前述したことと矛盾してしまいますが、不動産にとって立地よってかなりの売却益が見込めます。

繁華街でその土地を買わないと店舗が立てられない場合には、相場以上の金額を提示されることもあるでしょう。
不動産経営を行うよりも売却益を狙った方が、一時的に多額の金額を得られるメリットがあります。

そのお金で、その他の土地活用も視野に入れて行動することが可能です。

デメリット

アパートを建てる際は費用が高くなる可能性がある

デメリットは形状が特殊なため、アパートを建てる際には費用が高くなる可能性があります。

オーバーハングの場合、重量鉄骨造になるため、坪単価は50万円程度からとなっています。

一方、木造の坪単価は25万円程度からとなっており約2倍の差と言えますね。

経営的側面がなくなると収益性が落ちてしまう

狭小地の場合、設置を行う活用の不動産経営が主となりますが、自動化を推し進めるとローリスクローリターンとなってしまいます。

一旦経営から離れてしまうと、高確率でリターンが落ちてしまい、あなたが望むような金額とはかけ離れてしまいます。

ローリスク・ローリターンになりがち

繰り返しになりますが、狭小地は設置する活用が有利に働きます。

しかし、設置型の活用の不動産経営は収益が少なくなりがちのため、売上が思ったよりも少なかったという事態も考えられます。

お小遣いを手に入れるという副業感覚であれば言うことなしですが、経営を拡大していこうと思うと年月がかかってしまう点に注意しましょう。

狭い土地活用で気をつけるポイントは？

最後の項目では狭い土地活用で気をつけるべきポイントについて解説していきます。

狭小地ならではの注意ポイントもあるので、是非見逃さないで下さいね。

法規制に注意する

都市計画区域における、用途制限や、前面道路などの関係によって思ったような活用が行えない場合があります。

収益不動産を建てたれたとしても容積率や建ぺい率の関係で思ったような大きさを確保できないということもあるでしょう。収益不動産は建てる前の段階で様々な調査を行う必要があり、万が一活用ができない場合には、売却を視野に入れて行動を起こすようにしてくださいね。

上記のような狭小地では売却が上手くいかない可能性もありますが、値下げをしてでも永続的に発生する税金は抑えた方が得策です。

立地条件にあった活用を考えること

最後に不動産経営はその撤退の難しさから立地条件にあった活用を考えなければなりません。

狭小地は活用が難しいこともあるかもしれません。

そんなときには、一度セカンドオピニオンの意見を聞き、本当に売却しか道がないのかを検討するべきです。セカンドオピニオンの中でも、あなたがどのような収益不動産にするかで相談先が代わり、その道の専門家にコンサルティングをお願いしてもいいですよ。

また、需要調査を行う必要もあるため、様々な資料を用いて立地に適した物件建設を目指していきましょう。

まとめ

今回の記事では、狭小地の土地活用について概要をお話しながら、具体的な土地活用方法をお伝えしてきました。

狭小地だからといって、何も考えないとなると固定資産税が垂れ流しになってしまい出血は止まりません。

有効な土地活用をあなたにあった方法で見つけ、上手く軌道に載せて下さいね。