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土地を所有しているが、しばらく空地になっている。または土地を相続した。そんな方で、どのように土地を活用したらいいか分からない、空地のままで持っていてはいけないのか？と疑問に思う方もたくさんいらっしゃるはずです。

実は、土地を活用せずに更地のまま維持していくと、固定資産税や都市計画税がそのまま課税されるのをご存知でしょうか？
土地を活用せずにいると、何の収益も生み出さずに税金を垂れ流してしまう不動産になってしまうのです。
そこで、今回の記事では空地に収益をもたらす土地活用方法を詳しく解説していきます。
この記事を読むと、土地がどのように課税されるのか分かるので、ぜひ最後までご覧ください。

空地はデメリットだらけ？活用しないと損な理由とは

結論から言うと、土地を活用せずに更地のままにしておくことは不動産を所有する上で、オーナー側にかなりの負担を強いられることとなります。
実は、空地は税制面でもかなり不利なんですね。
また、住宅街などで空地のままにしておくと、不法投棄などの温床になってしまい周りの住民から苦情が出てしまう可能性も高まります。
この項目では、空地のデメリットを解説し、土地を活用しないことがどれだけのリスクがあるのかを確認していきましょう。

空地のデメリット①固定資産税と都市計画税がまるまるかかる

まず第一に土地を活用せず更地のまま所有していると、固定資産税と都市計画税がかかってくることに注意してください。
200平米の小規模住宅用地と更地では、土地の固定資産税がどのくらい異なってくるのかを確認してみましょう。
前提として土地の評価額を1000万円とします。
小規模住宅用地では、土地の評価額を6分の1にした価格が課税標準額となるため、以下の計算式が成り立ちます。

1000万円×6分の1×0.014≒2万3000円

一方、更地の場合には、6分の1になり、14万円がかかってくるということですね。
差し引きで約12万円の差が出ていますね。
また、都市計画税は小規模住宅用地だと課税標準額が3分の1となり、税率が0.3％のため、丁度1万円が課税額です。
また、同様にして更地の場合は3万円となるため約3倍の開きがあります。
合計して、差分約14万円が更地を住宅用地として活用するかどうかで異なってきます。
以上のことから、更地はかなり税制の面で不利となっているということが分かりますね。

空地のデメリット②維持管理費が意外とかかる

さて、土地を活用せずそのまま更地として維持する場合には、維持と管理費が必要となってきます。
具体的には、空地は雑草などが伸びますから、草刈りをコンスタントに行っていく必要があります。

自宅が近くの場合には、あなた自身で行うことも可能ですが、実際には業者に依頼することが多いでしょう。
一般的な草刈りを業者に依頼すると、依頼する空地の状態にもよりますが100坪あたり約3万円程度が相場となっています。ここに除草剤の散布やオプションを加えると料金が加算されていきます。
理想的な草刈りの時期としては年3回程度と言われており、理想的な状態を維持するためには年間で十数万円の出費を覚悟する必要がありますよ。
また、土地に不法投棄されたゴミについて回収を依頼するのであれば、別途ごみ処理業者にお願いしなければならないため、こちらも痛い出費です。

空地のデメリット③維持管理をしないとご近所に迷惑がかか

これだけの維持費用がかかるのであれば、空地なんだし維持にお金を使わなければ良いのでは？と思われる方もいらっしゃるでしょう。
実際に試算するだけでも、年間に20万円以上の維持費がかかるのであれば、放置したくなることも分かります。
しかしながら、空地を放置してしまうと、近隣住民にまで迷惑が及んでしまい、苦情が出てしまう危険性も高くなります。
その結果として、不法投棄や注意の立て看板が建てられてしまうと結局撤去費用がかかってしまいます。
こういった事情が出てくることからも、更地を所有する場合には維持管理が必須となってきます。

【結論】空地のままは負動産になる可能性大！

ここまでの項目で、空地をそのまま更地状態で維持していくとなると多くのお金が出ていくことが分かりましたね。
不動産がなんの収益や、あなたの生活を支えないまま放置されてしまうと、大切なお金を食いつぶしてしまう負動産となってしまう可能性が非常に高いです。
そのため、まずは収益化を目指して様々な調査を行っていくことが大切ですよ。
次の項目からは、土地活用のためにどのようなポイントを確認していくかを解説していきます。

空地を活用する前に確認すべきポイント5選

土地は活用せずにそのままの状態では負動産になってしまう可能性が高いです。
そこで、多くの方が空地の活用を考えようと様々な事業に手を出してしまいますが、事前に必ず確認しておくポイントがいくつか存在しています。
ここで紹介するポイントを見逃してしまうと、後々、活用を具体的に考えていくときに様々な不都合が起こってしまうので必ずチェックしておきましょう。

土地の形状をチェック

土地活用を考える際にまず大前提として考えなければいけないのが、土地の形状です。
あなたが所有する土地の形状はどのようなものでしょうか。
例えば、土地の形状が旗竿地などになっているのであればと、テナント経営などの活用はまず行えないと考えるべきです。
逆にロードサイドに面した土地であれば、様々な活用法が期待できますよ。
土地の形状によって活用方法に向き不向きがあるため、必ずチェックを行うようにしてくださいね。

活用の目的を確かめよう

土地の形状チェックが終わったら、土地活用の目的をきちんと決めることも重要です。
多くの土地オーナーが考える土地活用の目的は、以下の通りです。

1. 相続税対策
2. 税金対策
3. 収益化目的

もっともメジャーな活用方法3点を述べましたが、あなたの考える土地活用を更に深堀すると、想定利回りなどを算出することも可能です。
例えば、収益化目的で土地活用するのであれば、お小遣いを増やしたいのなら税引き後1％程度の利回りでも不動産収入としては十分ですし、不労所得を目指すのであれば8％から7％の収益を目指すことが近道です。
ただし、想定利回りを高めれば高めるほど、リスクが高くなっていく点に注意してくださいね。

法規制のチェック

土地活用の目的を決めたら、次に行わなければならないのが、周辺の法規制チェックです。
例えば、用途地域による法規制がかかっていないかなどです。

用途地域とは、ある一定の区画がどのような建物を建てられるのかを制限した規制となります。
極端な例を言うと、所有している空地が工業専用地域であれば、賃貸経営は行うことができないということです。
工業『専用』地域では、工場に関する建物以外は建設することができず、逆に工業地域であれば住宅やお店を建てることができます。このようにその土地の用途地域によって活用方法が変わってきます。
また、一定の地域では景観法が適用され、一定以上の大きさの建築をするとなると届け出が必要となってきます。
法規制をチェックせずに、計画を建ててしまうと、施工開始直前で工事差し止めとなってしまう可能性もあるので必ず確認しましょう。

融資について

また、土地の活用を考える上で切っても切り離せないのが融資です。
あなたが土地活用において、以前から銀行との信頼関係が結べているのであれば話は別ですが、最初の融資を引っ張ってくるには事業計画書を入念に作り込む必要があります。
ただし、銀行から投資用のローンを引き出すには、その時期の市場環境に左右される側面もあり、簡単にいかないのが現状です。
銀行が無理となると次に考える場所がノンバンクなどですが、こちらで借りる場合には金利が高くつく可能性が非常に高く、その金利と土地活用との兼ね合いを考えなければならないです。

周辺のニーズ調査は必須

ここまでである程度の土地活用方法が絞り込まれますが、最終的には現地に赴いて周辺ニーズを調査する必要があります。
例えば、新興住宅街で土地活用しようと老人ホーム経営を検討しても周辺のニーズが極端に少ないことから経営はたちまち上手くいかなくなってしまうでしょう。
こういった事態を避けるためにも周辺のニーズ調査は念入りに行って下さい。

空地を活用して収益化を達成するコツは？

さて、事前に確認すべきポイントを全て押さえても、空地の活用で不動産経営は水物である点に代わりはありません。完璧な調査や事業計画を立てても最終的に土地活用が上手くいくかどうかは分からないということです。
しかし、土地を活用して収益化を達成するための確率を確実にあげることは可能です。
そこで、この項目では土地活用の成功の確率を上げる方法について3点ご紹介していきます。

事前調査結果を専門家に判断してもらう

土地活用の事業計画や周辺のニーズの調査の大部分が終わったら、最終的に土地活用に詳しい専門家、セカンドオピニオンの意見を仰ぎましょう。
あなたの事業計画に漏れがないか、ニーズ調査での見落としがないかを確認するのです。
もし、この段階で抜け漏れなどがあった場合には、最初からやり直しを検討することも視野に入れてください。
施工前の段階で逸る気持ちを押さえるのは難しいですが、施工に比べて少ないお金でリスクヘッジが可能となるので、専門家の意見は必ず仰ぐようにしてください。

空地の活用方法を一つに絞り込まない

土地の活用方法が一つに決まったとしても、第2・第3の活用案を必ず用意してください。
建設費用の見積もりは時価で決まるため、あなたが試算した数字と合わない可能性もでてきます。
こういった場合に、土地活用の代案があれば早急に立て直しを図ることもできますよ。

相見積もりは必須！

施工会社が見つかったとしても、焦りは禁物です。
必ず複数の業者に見積もりをとって貰い、相見積もりで業者を選定するようにしてください。
不動産経営の一つのキモとなることは、仕入れ段階で如何に安くできるかにかかってきます。
確かに安さだけで見てはいけませんが、見積もりを取る段階で様々な条件も交渉できるはずなので、金額との兼ね合いを見て最終判断を下してくださいね。

空地のオススメ活用方法１０選

では実際に空地のオススメ活用方法についてここでは見ていきましょう。
一つひとつの活用方法のメリット・デメリットをまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。

空地の活用方法①　賃貸経営

土地の活用方法の王道かつ、多くの方が思い浮かべるのが賃貸経営です。
賃貸用のアパートマンションを建てる上で重要なことは、立地と機能性となります。
単身であれ、家族であれ、その場で生活を行うことになるので、入居者は周辺施設にまで目を向けがちです。
高収益をたたき出したいと考えるのであれば、土地の活用として賃貸経営は王道の一つですが、こういったニーズを確実に汲み取れるかも、あなたの手腕にかかってきますよ。

賃貸経営のメリット

土地の活用として賃貸経営を行う上でのメリットは、その想定利回りです。
実質の利回りの平均としては、大体7％ぐらいが平均で良い立地を手に入れたら、どれほど低金利で融資を引っ張り出せるかの勝負になります。
投資用ローンを返し終われば、7％の利回りが毎年入ってくるので不労所得に一歩近づけますね。

賃貸経営のデメリット

ただし賃貸経営は、入居者募集や入居者の環境維持など行うことが多岐に渡ります。
賃貸といっても一つの事業を経営していることになるので、その点には注意して選択肢に入れてくださいね。

空地の活用方法②　テナント経営

ロードサイドにあるのであれば、テナント経営と相性がいいでしょう。
貸店舗を建設し、飲食店などの経営者に貸し出すことで高い収益率を目指せます。
6ヶ月分から12ヶ月分のまとまった敷金を、ビジネスオーナー側から徴収する商慣習も残っているため、多くの人に使われるであろうテナントでも修繕費の心配はあまりいりません。

テナント経営のメリット

繰り返しになりますが、土地の活用としてテナント経営するメリットは収益率の高さです。
賃貸と違い、法人・個人問わずビジネスオーナーを相手に不動産を貸すため、高い家賃設定にしても周辺の立地さえ良ければ、借り手はたくさんいます。
ただ、動く金額が大きいことはデメリットでもあるので次の項目で詳しく解説しますね。

テナント経営のデメリット

テナント経営の収益率の高さは諸刃の剣でもあります。
基本的にリスクリターンの関係はトレードオフの関係であり、当然収益率が高ければ破綻する可能性も高いです。
相手方がビジネスを行っているため、借り手のビジネスが上手く行かなければ当然家賃収入も0になってしまいますよ。
そのため、あなた自身で入居するオーナーの経営が上手くいくかどうかきちんと見極める必要もでてきます。

空地の活用方法③　コインパーキング・月極駐車場

駐車場経営は、低リスクかつ立地次第で安定した収益を達成できる可能性を秘めた土地の活用方法です。
月極駐車場は、オーナー自ら白線やトラロープで区画を決めて経営を始めることもできますし、コインパーキングでは業者に土地を貸し出すことで安定した賃料収入を得ることもできます。

駐車場経営のメリット

駐車場経営の最大のメリットは低リスクで経営できる点です。
大規模な建設を行わない以上、手元資金が少なくてもすぐに着手することが可能ですよ。
特に街中の狭小地であっても需要は高く見積もれます。
また、機器の撤去のみで他の用途に転用が可能なのもメリットと言えますよ。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは収益率の低さです。
リスクを負わない代わりに、その他の土地活用方法より、稼げない点に注意して下さい。

空地の活用方法④　借地権を設定する

空地のままでも借地権を設定して事業用の土地として貸し出すことができます。
借地権契約の中でも、事業用定期借地契約を結べば、期間終了後に現状回復義務を借り手側が負って返還することになるので、リスクも少ないですよ。

借地権のメリット

借地権のメリットは、初期費用がかからないことです。
借り手が見つかるまでは更地になってしまうので、固定資産税などの各種税金を満額納める必要もでてきますが、借り手が見つかれば全てペイできますよ。

借地権のデメリット

ただ、借り手が長期間見つからないとなると、固定資産税と都市計画税が評価額に満額かかってくるという点がデメリットになります。
年間で数十万円の出費となってしまうため、何の収益も産まないランニングコストと考えると少々割高ですね。

空地の活用方法⑤　太陽光発電

太陽光発電は更地の上に装置をおくだけで稼働が可能であり、天候に恵まれれば安定した収入源になる可能性が高いです。現在では一昔前と比べ、発電機器の性能も向上しており発電効率もアップしています。

太陽光発電のメリット

国の政策により、長期固定買い取り制度が実施されており、10年間1kwhあたり21円の固定買い取りが行われます。
そのため、繰り返しになりますが事業計画さえきちんとしていれば、頓挫する可能性の少ない土地活用方法でもあります。

太陽光発電のデメリット

ただ、売電価格は約10年間で半額以上減ってきており、今後更に価格が下がる傾向にあるのは間違いないでしょう。
もし、この1年で売電までにたどり着けなかった場合には計画の修正が必要になりますね。
また、機器の故障に関しても看過できないというデメリットがあります。

空地の活用方法⑥　トランクルーム

狭小地であっても、トランクルームを作ることによって一定の収入を得ることができます。
トランクルームとは貸し倉庫のことであり、設置費用も少額で済みます。
経営としては、住宅が狭い住宅街などの収納ニーズを確実に嗅ぎ取る必要がありますよ。

トランクルームのメリット

トランクルームの優位性は、その初期費用の安さとランニングコストの安さです。
設置してしまえば、ほとんどランニングコストがかからず安定した経営を行うことができます。

トランクルームのデメリット

ただし、収益性といった面で少し物足りなさを感じてしまうのがデメリットの一つでもあります。
駐車場経営などと同様にリスクの少なさからくる、リターンの少なさがこの原因です。

空地の活用方法⑦　高齢者福祉施設

老人ホームやサービス付き高齢者住宅（サ高住）を建設することによって、不動産経営と社会貢献両方を満たすことができます。
高齢者の多い地域では、特に需要が高く入居希望者を募ることにあまり問題はないでしょう。
特定の高齢者福祉施設は一度建設が決まると、総量規制によって過当競争が起きないこと、そして介護報酬に酔って運営できるため安定した経営が可能です。

高齢者福祉施設のメリット

高齢者福祉施設で土地活用をするメリットは、今後需要が拡大していく可能性が非常に高く、安定した経営が行える点です。

高齢者福祉施設のデメリット

デメリットとしては、比較的大きな土地を保有していないと建てられない点と、介護士などの人員確保が難しい点ですね。
少子高齢化によってニーズは増えるものの、担い手が少ない現状があります。

空地の活用方法⑧　売却を行う

土地の有効活用としては売却を行うことも手段の一つです。
手元資金の不足や地域のニーズに合わせた土地活用が行えないのであれば、土地を売却して税金の支払いをストップするということも視野に入れましょう。

売却のメリット

必要のない土地を売却することによって、税金の支払いという出血をとめることが可能なことは先ほどお伝えしました。
また、売却に成功すれば得た資金を自由に使用することも可能です。

売却のデメリット

デメリットとしては、土地と言えど、不動産のため市場での流動性が低く買い手が中々つかない可能性があることです。
もし、買い手が見つからない場合は、借地権同様に税金を納め続けなければいけません。

空地の活用方法⑨　土地信託

各種銀行や信託会社が仲介して行ってくれる土地活用方法です。
信託会社によって商品は様々ですが、一般的には土地の預け入れを行って、利益の一部を報酬として受け取ります。プロの意見を参考にして行われるので、再現性が高い方法の一つでもあります。

土地信託のメリット

銀行や信託会社に土地の預け入れを行うため、諸々の面倒な手続きを代行して行ってくれるところです。
借入金なども銀行系列であれば、話が早くまとまるでしょう。
不動産経営のリスクを分散する方法でもあるので、大きなリスクを背負わずに利益を出したい方におすすめです。

土地信託のデメリット

リスクの一部を信託会社が請け負うため、利益の全てがあなたに返ってくるわけではありません。
もし、その土地が莫大な収益を生んでいたとしても、独り占めできないということです。

空地の活用方法⑩　貸し農園

あなたの所有する土地を畑に変え、貸し農園として経営することも可能です。
更地を開墾し、農地法の定める耕作を行い、登記地目の変更を行えば晴れて農地となりますよ。
平均的な貸し賃は月5000円程度からが多く、固定客が付くことで安定的な収入源になる可能性があります。

貸し農園のメリット

市街化区域外にある土地を農地にする場合や、市街化区域内の農地でも生産緑地地域に区分される土地を持っていれば、固定資産税が大幅に減額されます。
また、市街化区域であったとしても、遊休地でない限り固定資産税が減免される可能性もあります。
更地として保有するよりも、収益化が達成できかつ税制面でも優遇される可能性のある土地活用方法ですよ。

貸し農園のデメリット

貸し農園のデメリットは、経営上集客が必要になる点と、監視員を雇う必要がある点です。
あなたが農園で作物を育てるコーディネーターになれるのであれば、費用をある程度浮かすこともできますが、経営を行う以上ランニングコストが必要になってきますよ。

目的の空地活用が決まったら

ここまでおすすめの空地土地活用について解説してきました。
気になる土地活用法が見つかったら次に行うのが相談と収益モデルの設計です。
ここでは、目的の空地活用方法が決まった段階で行っていくことを解説していきます。

相談・収益モデル設計

目的の空地活用が決まった次に行うのが、セカンドオピニオンへの相談と収益モデルの設計です。
事前確認でチェックした項目をより深く調査してもらったり、抜け漏れのチェックを行ってもらいましょう。
チェックが済めば、収益モデルの設計をあなたの土地活用目的に合わせたもので作っていきます。

相見積もり・契約

専門家への相談を通して、上手くいけば業者の紹介などを受けられる場合もありますが、基本的に相見積もりを取るようにしてください。
前述したように、費用面だけで決めるのはよくないですが、交渉してより有利な条件を提示したところと契約するようにしましょう。

施行・引き渡し

契約が決まれば、いよいよ施工が始まります。
土地活用として賃貸経営を行う場合には、先手を打って入居者募集などをここで行なうといいでしょう。
施工が終われば引き渡しが執り行われ、いよいよあなたの土地活用が本格的なスタート切りますよ。

土地活用のための会社を選ぶには？

最後の項目では、土地活用のための会社を選ぶ方法について解説していきます。
色々な不動産の実例を紹介してきましたが、最終的に上手くいくかどうかは人の手によって決まるものなので、会社選びはきちんと行っていきましょう。

複数社を選択肢に入れる

まず大前提として、複数社に施工を任せる選択肢に入れることです。
個人からすると、相手が嫌な気持ちになってしまうのではないかと考えてしまいますが、不動産会社も慣れたものなので気にせず、複数の会社と話し合いを進めてください。

土地活用方法から絞り込みをかける

土地活用といっても不動産会社によって得意・不得意があるため、土地活用方法で検索をかけ絞り込みを行ってください。
ある程度の絞り込みをかけて、実際に話してみると効率的に探すことができますよ。
例えば、駐車場経営などは専門業者が多数存在しているので、そちらを頼った方が結果的に良くなる可能性は高いでしょう。

空地を活用するなら、専門家に相談しよう

今回の記事では空地のおすすめ活用方法について解説してきました。
空地を更地のままにしておくと、固定資産税の面や周りからの視線といった面で、負動産になってしまう可能性が非常に高いです。
こういった事態を避けるためには、土地活用を考えるか売却を考えていく他ありません。
事前確認と専門家への相談をきちんと行って、あなたにあった土地活用を考えてみてくださいね。
最後までご覧頂き誠にありがとうございました。