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『アパート経営を法人化するといいことあるの？』
『法人化するべきかどうか、基準を知りたい』
『法人化すると、節税対策になるってホント？』
こんなお悩みや疑問はありませんか？

結論からお伝えすると、アパート経営を法人化するメリットがあるかどうかは、アパートの事業規模によって大きく変わります。事業規模が小さければ、法人化してもあまり効果が発揮されないということですね。ただ、今後の展望を踏まえてアパート事業を法人化する手順やメリット・デメリットを抑えておきたいという不動産オーナーも多いはずです。

そこで、今回の記事ではアパート経営を法人化すると、どのようなメリットがあるのかを詳しく解説していきます。この記事を読むだけでも、会社設立の方法が分かるのでぜひ最後までご覧ください。

アパート経営を『法人化』すると、個人事業と何が変わるのか？

さて、土地の活用としてアパート経営を法人にすると、どのような良いことがあるのでしょうか？結論から言うと、アパート経営の法人化によって個人経営よりも自由度が広がる点です。（※もちろん不自由さも多くなる点も存在しますが…）
最初の項目では、まず法人とは何かについて解説し、個人事業と法人経営の違いについて深堀していきます。

そもそも法人とは何か

まず第一に、法人とは何を指しているのでしょうか。
法人とは、法律上の人格のことで、様々な権利能力を認められた組織体を指します。簡単に言うと、人扱いされる組織というイメージでしょうか。アパートの経営上で関係してくるのが『契約』です。契約は、一般的には『人対人』で書面を交わしますよね。ここで法人を利用することで個人ではなく『法人名義』で契約書を交わすことが可能となります。不動産の登記を行う際には、法人名義で登録できるようになります。
個人よりも法人の方が社会的信用が圧倒的に高くなりますよね。融資も受けやすくなりますし、取引先を増やすことができれば、今よりも圧倒的に売り上げを伸ばすことができます。

アパートの経営を法人にすると個人事業と何が変わるの？

では、アパート経営を個人事業から法人に変更すると、具体的にはどのような変化があるのでしょうか。

①アパートの名義が変わる

アパートの登記簿に記載される所有権名義が法人名義に切り替わります。一連の変更を所有権移転登記と言い、管轄の法務局で手続きを行うことになります。個人で行うことも可能ですが、専門職の方に依頼を出す方が多く、その中でも司法書士に依頼される方が多い傾向にありますよ。

アパート名義変更時に様々な負担がかかる
アパート経営を個人から法人に切り替える際に、名義変更を行うのが所有権移転登記です。個人から法人にアパートの所有権が移転したことになります。そのため、登記費用はもちろん、不動産取得税や登録免許税も再度支払わなくてはいけません。

・不動産取得税⇒3％から4％（2021年4月以降）
・登録免許税⇒売買の場合は2％

こちらの税率は、例えば贈与であれば贈与税が発生したり不動産が土地か建物なのかによっても変わったりします。法人に名義を移転する際はセカンドオピニオンに相談を行うようにしてください。

②アパートの利益は個人ではなく会社に帰属

アパート経営による収益は、個人経営のときには自由に使用することができますが、法人にすると収益が会社に帰属することから簡単には使用できません。会社を設立する際には、定款というルールを定めなければならず、そこに役員報酬としてあなたの給与ルールを定める必要があります。定款に従った収益分でしか、あなたの手取りとして使用できない点に注意をしてくださいね。

③アパート経営の帳簿付が複雑になる

個人事業としてアパート経営を行っている場合は、白色申告によって確定申告を行っている方も多いです。これはなぜかと言うと、帳簿の付け方が簡単だからです。しかしながら、会社を設立してアパート経営となると、青色申告を行わなければなりません。特別控除や損失を3年間繰り越せる青色申告ですが、実のところ複式簿記で記帳しなければならず、会計業務が複雑になってしまいます。
また、記帳を行った会計書類は保存期間が決まっており、最長7年間も保存しなければなりません。
目に見えないところで負担が増える点にも注意しておいてくださいね。

アパート経営を法人にするメリットとは？

さて、ここまでアパートの経営の法人化とはどういうことかを解説してきました。
アパート経営で会社設立する場合には様々な変化があり、少し複雑だなと感じる方も多いでしょう。
しかしながら、法人化によって享受できるメリットはたくさんあり、この項目ではメジャーなメリット7選を紹介していきます。

メリット①：税金の節税ができる

まず、アパートの経営にかかる税金の節税を行うことができます。
仮に不動産所得が1000万円で所得税を個人と法人を比べると、以下の結果になります。

①個人⇒316万円
②法人⇒271万円

差し引き約40万円程度の違いが出てきていますね。
何故これだけの違いが出てきているかというと、法人税が優遇されているからです。
基本税率は40％を最大にして、年を減るごとにどんどんと削減されていっていますよ。

上記のことから法人設立時に給料をできるだけ少なくし、会社に留保しておくことで節税効果を高めるスキームも存在しています。

メリット②：相続対策ができる

個人経営のアパートから得られる利益は税引き後、そのまま不動産名義人の所得となり、蓄積されていきます。
この蓄積された財産を相続するとなると、その所得に対して税率がかかり支払い額も大きくなりがちです。
ただし、法人を設立し、家族を役員として雇うことでこの問題は解決されます。生前に役員報酬として分配しておくことで、所得税などの税金はかかりますが、時間を使って分配されたお金を蓄財し、相続税の納付に備えることができてしまいます。

メリット③：利益を圧縮できる

また、経費が認められる範囲が広く、利益を効率的に圧縮できます。
例えば、代表的な例で言うと社用車ですね。アパートの経営を何軒も行っていれば車移動が常になり、会社名義で購入することで多くの項目が経費として認められます。（もちろん個人事業主でも認められますが、算定が難しい）車両の購入代はもちろん、自賠責保険の支払いや車検代なども経費に計上でき、利益を圧縮できますよ。
ただし、いくら経費の範囲が広いからと言っても、会社の資産になるものや、営利目的で行う接待以外の飲食費などを経費として計上してはいけません。

メリット④：融資の際に信用度が増す

創設したての会社ではなく、会社組織として数年間の実績がある場合には融資の際の信用度が増します。
黒字の不動産経営であれば、銀行側も会社に利益が留保されていると信用できより高額な融資を低利率で貸し出してもらえる可能性が高まります。

メリット⑤：入居者からの信用も得やすい

入居者側としても、個人所有のアパートに住むよりも会社組織として成り立っているアパートの方が信用できます。こちらの要望に対して真摯に対応してくれるだけの財務状況が備わっていると、入居者に対して発信できるのも大きな利点ですね。

メリット⑥：アパート経営の赤字の繰越ができる

法人であれば損失の繰越ができます。これは、アパート経営で提出しなければならない決算書類が青色申告でなければならない点が理由です。例えば、1年目に赤字が100万円出ると、翌年の確定申告では収益から100万円を相殺することが可能となりますよ。また、不幸にも2年目も赤字の場合には、1年目と2年目の赤字を累計して計上できます。

メリット⑦：役員報酬による所得の移転を期待できる

相続税の項目でもお伝えしましたが、家族を役員として雇い会社に利益を分配することも可能です。
この際に基準となるのが給与所得控除であり、分配できる人数が多ければ所得控除額も多くなります。
一例として、自分一人で1000万円を受け取った場合と、家族4人で受け取った場合を考えて見ましょう。

自分一人の場合は、195万円の給与所得控除かつ約800万円に対して23％所得税がかかり、およそ184万円の所得税が発生します。
一方、家族4人で均等に割った場合、250万円×0.3+8万円＝83万円（4人で332万円）。所得税率は各5％程度となり、年額で一人あたり8万5000円程度（計35万円程度）の支払いとなります。

実際には勤労実態の調査が入る可能性もあるため、ここまで所得を分散するのは難しいですが、妻と二人で利益を分け合うことは多くのオーナーが実践されています。

アパート経営を法人にする目安とは？

ここまでアパート経営の法人化メリットをお伝えしてきましたが、一点だけ注意点があります。
各税金の計算方式に料率（％）が関わってくることから、ある程度大きな規模になってこないとメリットを享受できないのです。

アパートの経営を法人化する一つの基準点としては、すべての所得金額を合わせて1,000万円以上になる場合です。すべての所得金額とは給与所得や不動産所得はもちろん、その他の利子所得等を合わせた金額を指します。この理由としては、実効税率（国や都道府県、市町村）が個人と法人で逆転するのが1000万円だからなんですね。個人の場合は43％、法人・会社の場合は約35％となっています。

アパート経営における法人のデメリットについて

ではアパート経営を法人化するデメリットはどこにあるのでしょうか。
先程もお伝えしましたが、節税のためにはある程度のスケールが必要になってくる点がもっとも重要なポイントです。
早速見ていきましょう。

デメリット①：会社設立費用がかかってしまう

まず法人を設立するには費用がかかります。
株式会社設立費用の概要をお伝えしておくと、法定費用で20万2000円、その他の費用の概算は約5万円程度となっています。また、専門家への依頼の場合には、代行手数料として約5万円程度が相場となっており、30万円程度が会社設立に必要なんですね。
あまり大きな金額ではありませんが、法人は設立するときだけお金がかかるわけではない点に注意してください。

デメリット②：法人の運営費用がかかってしまう

お金がかかるのは、会社を設立する時だけではありません。個人事業と異なり、法人税の均等割を必ず支払う必要があります。最も少ない均等割の金額で7万円となっており、赤字であっても支払わなければなりません。

デメリット③：アパート事業の規模が小さいとコスト倒れしてしまう可能性大

アパート事業の規模が小さいと節税目的で法人を設立したとしてもコスト倒れの可能性が非常に高いです。
法人設立には初年度で37万円程度のお金が発生してしまうため、少なくともこのお金がペイできると試算できるまでは法人化はストップした方がいいでしょう。

デメリット④：アパート事業で給与支払いがあると社会保険に強制加入となる

ランニングコストとしてあげられるのが社会保険です。
アパート事業で法人から給与を受け取る場合には、例え従業員があなた一人であっても社会保険の加入が必須となっています。例外的に、アパート収益が上がらず給与がない場合や支払わない場合にはこちらの義務はありませんが、この場合、会社が赤字かつ役員報酬が出来高払い、もしくは複数のビジネスを展開している方に限られます。昨今では、社会保険料も年々増加傾向にあるため、収入の上限が決まっているアパートの運営事業では、決して無視できない重要なファクターになっていますよ。

デメリット⑤：不動産売却時の税率が個人よりも高くなってしまう

個人所有の不動産を売却する際には、5年以下の所有で売却する短期譲渡売買では約40％の税率がかかりますが、それ以上の期間で不動産を売却する場合には約20％程度となりますよ。
法人が不動産を売却する場合、税率として実効税率が適用されおよそ35％程度となります。
短期的には不動産の個人売買の税率が高くなりますが、5年以上となると逆転現象が起こってしまっていますね。

アパート経営法人化の注意点とは？

アパート経営を法人にする場合、どんなことに注意すべきでしょうか。
この項目では3つに絞ってお話していきます。

注意点①：会社勤めの方は副業禁止規定などに配慮

サラリーマンの方でアパートを建設された方は会社の副業規定に抵触しないように注意してください。
特に公務員の方はアパートの経営のような不動産所得は認められていますが、規模や収益に制限がかかっています。こういった細かいルールを確認しておかないと最悪の場合解雇となってしまう事例もあるため、常に注意してください。給与所得という毎月一定の金額が振り込まれる所得は、キャッシュフローを安定させる意味でアパート経営を行っていく上で重要です。

注意点②：アパート収益がルールに決めた利益の配分が必要になってくる

個人でアパートを経営する場合には、収益はすべて個人のものとなる点はお伝えしています。
会社を経営の場合には、定款のルールに従って再配分を行わなければならないため、収益をそのまますべて使うことはできません。
個人よりも法人の方が経費の面で得できることが多いですが、個人のフリーキャッシュの縛りが増える点に要注意です。

注意点③：節税目的だけでアパートを法人化してはいけない

税金が安くなる可能性が高いからという後ろ向きな理由で設立することは止めておきましょう。法人は設立だけで数十万円の費用、ランニングコストで年7万円が税金としてかかってきます。少なくとも、7万円のコストを支払ってそれ以上の節税効果が見込める場合にのみ設立を視野に入れて行動すべきですね。

アパート経営を法人化する手順を一気に解説！

ではアパート経営を法人化するための手順を一気に解説していきます。
初めて法人化する場合には時間と手間がかかるため、専門家の力を借りた方が効率いい場合もあるため、費用対効果を確認してから行動を起こしてくださいね。

①アパート事業の法人の種類を決める

第一にアパート事業の法人の種類を決める必要があります。ここでは代表的な、合同会社と株式会社について解説していきます。その他にも合資会社という形態が存在しますが、オーナーの責任が極めて高い形態のためここではあえて説明を控えさせていただきます。

合同会社

合同会社は、オーナー（社員）が直接出資して、出資した額の分だけ有限責任を負う形態です。この特徴は株式会社と同様ですが、より自由度が高いのが合同会社です。株式会社は他の出資者の保護が優先されるため法律上の制約が多いですが、合同会社は定款でのルール設定について、柔軟な運用を行なえます。

株式会社

一般的な会社となると多くの方が連想できるのが株式会社です。出資した人に対して株式を発行によって、その割合に応じた議決権を行使できます。そのため、社外の人であっても経営に参加できますよ。しかし、アパートの経営を行う上で、出資を募る方は多くはありません。基本的に、株式を自分に発行し自己資金を資本金として充当しているオーナー会社が大半を占めています。

②定款を作成

定款は法人化した事業の憲法のような位置づけで、定款に違反してしまうルールは会社内で作成できません。
定款には絶対的記載事項として、目的や商号、発起人などがあります。
今後の事業展開も考え、セカンドオピニオンの意見も取り入れながら作成すべき箇所でもあるため、入念な準備を行ってください。株式会社の場合、公証人役場での定款認証がある点にも注意しましょう。

③税務署に事業開始の届け出を行う

ここまで準備ができたら、管轄の税務署に事業開始の届け出を行います。
具体的な届け出書類は以下の通りです。

・法人設立届出書
・青色申告承認申請書
・給与支払事務所等の開設届出書
・事業開始の届出

法人設立届出書は開業届と一般的に言われ、税務署に対して事業を始める宣言を行う書類です。また、青色申告承認申請書は白色申告よりも節税メリットが高い青色申告を行うための書類となります。給与支払事務所等の開設届出書によって、源泉徴収した所得税の納付を年2回に減らせる書類です。完全なフリーキャッシュというわけにはいきませんが、急な出費に備えてキャッシュアウトを減らせる利点があります。事業開始の届出は税務署ではなく、市町村に対して開業の宣言をする書類です。

④不動産経営特有の届け出について

アパート経営を行う法人の場合には、アパートの所有方式を決めておく必要があります。
一般的には建物所有方式と土地建物所有方式に大別され、法人化した事業の売上をどのように計上するのかがポイントになりますよ。建物所有方式では、個人所有の土地を借地として法人が借りることになります。その際に、認定課税を防ぐ目的で無償返還の届け出を税務署に提出しておきましょう。

法人設立で失敗しないためのポイントとは？

最後の項目では会社設立で失敗しないためのポイントについて解説していきます。
個人事業の法人成りが本当にあなたにとってメリットがあるのかを確認するのが一番大切です。

法人によるメリットが最大化できるかを確認

ここまで法人のメリットについて解説してきましたが、そのメリットのほとんど全てがスケールメリットです。
事業規模が大きければ大きいほど、節税効果が高くなるため、事業規模によっては法人化する必要がないことも多いですよ。また、会社を設立する方法にしても、様々な方法があり、メリットやデメリットが一長一短です。
ここで重要なのは、今のアパート経営方法で何が一番あなたにとってメリットが大きいのか、それに伴う副作用的なデメリットと比較衡量することです。税理士などの専門家とタッグを組み、一番効率の良い法人化を目指していきましょう。

ローンが残っている場合には法人にできない可能性もある

アパート事業に融資してもらっている金融機関によっては個人への負債を付け替える契約制度が整っていない可能性もあります。完済していれば全く問題にはなりませんが、一時が万事のため、法人化をめざす場合には、アパートの建設に融資してくれている金融機関に必ず事前相談を行うようにしてください。
また、機会を見てアパートの建設ローンを借り換える算段を整えておいてもいいでしょう。

経営が始まったら誠実な経営を心がける

アパート事業の経営が始まったら何事も誠実に行う心がけが必要です。例えば、領収書の不正な経費化などは言語道断です。税務調査は突然やってきます。不正な経費などは昨今厳しく見られており、追徴課税が決定すればアパートの経営事態が揺らぎかねません。

まとめ

今回の記事では、アパート経営を法人化について詳しく解説してきました。アパートの経営はサラリーマン大家さんも多く携わっており、個人事業として生業としている方も多いでしょう。個人事業の場合、所得税の累進課税制度があるため一定水準を超えてしまうと、負担額が一気に跳ね上がります。一方、法人税は年々負担額が下がってきており、事業規模によっては会社にお金を残す方が安くつくことも多いです。

前述しましたが、法人成りを考える場合にはメリットを享受できるかデメリットと比較衡量しながら慎重に推し進めてくださいね。