賃貸併用住宅での区分登記のメリットとデメリットとは？
最近では、家賃収入を得ることができて、金融機関から借りた住宅ローンの返済の原資にもなるということで、多くの人が賃貸併用住宅を建てるようになってきました。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅とは、賃貸用の住宅部分を設けるというものです。この住宅形式には、長期間にわたって安定した賃料収入が見込めることや、低金利によって住宅建設資金の借り入れ負担が少なくてよいなどというメリットがあります。こうしたメリットのため、公的年金にプラスする年金資産として位置づけている人もいます。
通常、賃貸併用住宅の場合、第三者に貸すケースが多いのですが、建設者の親が高齢者となった場合にその賃貸併用部分の住宅を高齢化した両親用として確保することも可能となります。
住宅を購入する場合、金融機関から住宅ローンを受けその住宅ローンに対して住宅借入金等特別控除いわゆる住宅ローン控除の適用を受けます。この住宅ローン控除を受けることで、ローン保有者の負担は軽くすることが可能なのです。
賃貸併用住宅の登記方法は？
住宅を建設した場合には、必ず登記を行わなくてはなりません。これは賃貸併用住宅でも同じです。
そして登記には、区分登記と単独登記というものがあります。この2つの登記方法の違いですが、1棟を1つの建物として登記する「単独登記」と、1棟を複数に分けて登記する「区分登記」があります。単独登記は一般的な一軒家を購入したり、建設したときに行うものです。区分登記とは、用途の異なる住宅や2世帯住宅などにおいて利用する登記方法です。
賃貸併用住宅は区分登記を利用したほうがメリットが大きいです。
区分登記のメリットとは？
まず区分登記の大きなメリットとしては、住宅ローンを併用できるということです。通常、住宅を建設する際に借りるローンでは、一般の住宅を建設する場合には住宅ローンを借りることができます。
しかし、賃貸併用住宅の場合や単独登記をした場合には、賃貸部分が半分以上ある場合には住宅ローンではなくアパートローンを借りることになります。このアパートローンは住宅ローンよりも金利が高いです。その分、費用が多くかかってしまうのです。
区分登記にすることで、住宅部分を通常の住宅ローンを利用することができます。住宅の建築では大きな費用が必要になるので、金利の差額というのは大きくなります。住宅ローンを利用することで、費用を抑えることができます。
さらに、区分登記をすると住宅ローン控除も受けられる可能性があります。住宅ローン控除とは、マイホームをローンで購入した場合に一定の割合の金額が所得税から控除される制度のことです。アパートローンを使用した場合にはこの控除を受けられませんが、住宅ローンを利用した場合には、確定申告などの条件はありますが、この控除を受けられるのです。
例えば、4階建ての賃貸併用住宅のケースだと、各階の床面積が同じ場合、4階部分だけが住居だと居住割合が床面積の2分の1を下回ることになりますので、住宅ローン控除の恩恵を受けることは不可能になります。
こうしたケースでは、住居部分を区分所有として登記をして、賃貸住宅部分とはっきりと分けることが重要になります。このようにすれば、建物全体だけでなく、区分登記した床面積で居住割合を計算することができ、住宅ローン控除の適用が可能になるのです。
また、区分登記においては、不動産取得税の控除が利用できる可能性も高いというメリットがあります。
区分登記のデメリットとは？
区分登記のデメリットとしては、1戸建ての住宅を複数回登記をするために、2回分の手数料がかかるということです。司法書士などに依頼する金額も2倍になりますが、住宅ローンを利用する場合などには、その分のメリットがあるといえるでしょう。大体20万円ほどはかかると考えておくとよいでしょう。
二世帯住宅として賃貸併用住宅を利用していた場合には、相続の際にデメリットがあります。二世帯住宅で区分登記を行っていた場合には、親が亡くなった後に同居の親族とはみなされず、相続税の小規模宅地の減額が適用されなくなります。区分登記を行う場合には、将来的な損失も考えて区分登記を行いましょう。
不動産業者はしっかりと比較しよう
賃貸併用住宅の不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。
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