アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめコラム

不動産経営のリスクと、リスクを避けて儲ける方法まとめ!

2019.04.26

不動産経営は慎重に

よく不動産投資という言葉を耳にしますが、不動産経営とは「投資」ではなく「ビジネス」です。ビジネスですので、努力や学習、才覚が必要となってきます。

たとえば「株」は儲かりそうな銘柄を購入すれば、購入した後は何もしなくても値が動きます。そして株が上がった後にすぐに売ることができます。

しかし不動産の場合は、売りたいときにすぐ売れるというものではないです。不動産は流動性が低く、数年先まで予測を立て、トレンドを読みながら準備を行わなければなりません。時代の流れによっては法改正も入るため、日々の勉強も必要です。そうまでしなければ最低限の家賃収入も確保できないのが不動産経営なのです。不動産は「ビジネス」なのです。

不動産経営のリスクとは?

このようにビジネスである不動産経営ですが、そのリスクも考えておかなくてはなりません。

空室リスク

まず、空室が1番のリスクといえます。空室が多ければ、収入を確保することができませんし、広告宣伝費などをかけていた場合には、その費用が損となってしまいます。

不動産経営は、儲かっている人もたくさんいることは事実ですが、支払いが困難となり建物が差し押さえを受けている方もいらっしゃいます。素人が「儲かりそう」という安易な考えで、アパートやマンションを購入するにはリスクが大きいので注意してください。

法改正リスク

生産緑地法の改正をご存知でしょうか。1991年3月に生産緑地法が改正され、市街化区域内で保全する農地として、生産緑地と宅地化を進める農地(特定市街化区域農地=宅地化農地)に分けられました。

さらには2022年の問題があります。生産緑地に指定された農地であれば、30年間の営農義務が課せられる代わりに固定資産税などが低い税額に抑えることができました。つまりこの土地には、物件を建てることができなかったのです。

対して、生産緑地以外の宅地化農地では固定資産税などが宅地並みに課税され、相続税の納税猶予を受けることもできません。しかし2022年には営農義務の規定が外れ、これにより農家が営農をやめてアパート経営などにシフトチェンジする動きが活発になる可能性があります。

時代の流れ、トレンドを見越して動くということは、このような法改正にも柔軟な考えで対応できなければならないということです。

老朽化リスク

不動産経営において、建物の老朽化は避けて通ることができない問題です。数万円程度の修繕・修理で済む場合もありますが、大規模な修繕・修理となると数百万円もかかる場合もあります。また、数万円程度で済んだ場合のものを、施工費を渋ってその場しのぎの施工を繰り返した結果、施工がさらに大規模になる恐れもあります。

建物の老朽化が進めば、家賃下落を抑えるためにリフォーム・リノベーションが必要となってきます。老朽化のリスクは、空室リスクと賃料変動リスクに収益面で直結する原因となります。

賃料変動リスク

どんなにきれいな建物でも、老朽化を止めることはできません。老朽化が進んだとしても、リフォーム・リノベーションを行うことによって家賃下落を緩やかに抑えることができます。手を加えない場合、家賃を下げなければ借り手が見つかりにくくなるのは当然です。

家賃は一度下げてしまうと値上げが難しいため、数部屋だけ値下げするということはできず、建物全体として考える必要があります。

全国的な市場から言えば、現在は供給過多の状況ですので空室も多くなっており、供給過多にも関わらず人口は減少し若い世代が減っています。不動産経営は、今後更に熾烈な戦いになっていくでしょう。それも踏まえて不動産経営を行うかを判断しなくてはなりません。

金利変動リスク

借入をして不動産を購入する場合、元金に金利も含めて返済を行います。

不動産の借入はほぼ変動金利の商品であるため、空室リスクも加味しながら余裕をもって返済計画を立てる必要があります。借入額が大きければ、金利が変動した際の返済金額も大きく増大します。

また、これから不動産経営に乗り出そうとしている方は、銀行と友好な関係を築きながら慎重に進めましょう。というのも、2018年11月15日付けの日経新聞にもありますが、まだ積極性に融資を行っている金融機関はあるものの、全国の地方銀行の不動産投資に対する融資姿勢は極めて難しいものとなってきているからです。

余談ですが、バブル期は収益性が低く高金利でも、土地の値上がりが期待されていましたので積極的に融資が行われていました。不動産売却の差益が期待されていたからです。

昨今では、収益性が低ければ融資すら受けられません。当時のイメージのままの考えで、未だに捉えている方の「ウマい話」には注意が必要です。

災害リスク

空室、老朽化、賃料、金利のリスクに関しては対策ができますが、最も予期できないリスクが災害です。地震や火事、自然災害によって建物が破損・滅失することもあります。

予想を超える高額な支出の発生も考えられますので、損害保険(火災保険)への加入は必須です。現在保険を掛けられている方は、地震による火災や水災に対しての保証がついているのかもしっかり把握しておきましょう。

建物の破損・滅失だけの問題ではなく、二次災害として不動産は災害があると不動産価格が下落する傾向にあります。

不動産経営でリスクを避けて儲ける方法

ここまで、不動産経営のリスクを説明してきました。これらのリスクを避けるのは、儲かる不動産経営を行うには必須ですが、儲けるための方法もあります。ここからはその方法を説明していきます。

需要がある立地選び

不動産経営において、立地は最も重要です。たとえ老朽化が進んでも、立地が良ければ低い空室率を維持することができます。要は「借り手の需要」です。

交通アクセスや近隣施設も重要なポイントですが、その条件にあった世帯層がどれくらい見込めるのかを予測できるセンスが求められます。

たとえば、商業施設が近くて安い賃料の物件でも、学生をターゲットにしているのであれば学校が近くにある、または学校へのアクセスが悪ければ意味がありません。ファミリーをターゲットにしているのであれば、保育園・幼稚園・小学校・病院などの条件が揃っていなければ、子どもを授かると同時に退去してしまいます。立地には最新の注意を払いましょう。

借入金を少なくする

金融機関からの融資を受けることができれば、自己資金が少なくても不動産経営を始めることができます。しかし、融資額が大きくなれば返済金額も大きくなります。

空室率を加味した上で、建物上の過失(水漏れ・建具の不具合・原状回復の負担割合は貸主負担となりため)による補修・修繕費を備え、建物には災害などに対応した保険をかけることが最低限の条件です。

空室があったとしても借入金返済を継続できるように、収入源を確保しましょう。家賃収入をあてにし過ぎたり、家賃収入を貯蓄せずに使い込むことは厳禁です。

間取りにこだわる

中古で不動産を購入する場合は、上記の立地選びの考え方と同じく、借り手の需要を具体的に想定することが重要です。需要を先読みした物件を安価で購入し、リフォーム・リノベーションを行うことで借り手の需要に合わせることもできます。

新築であれば、間取りや設備も基本的にはあなたが考えましょう。業者への丸投げはリスクが大き過ぎます。エアコンや水回りのメーカーは何が入るか、コンセントやテレビプラグはどこに配置されるか、クロスは何を使用するのかなど把握できていない経営者が多くいますが危ういでしょう。

設備の問題が発生したときにメーカー保証期間を把握できていない、補修・修繕の問い合わせ先がわからない状態で成功するとは思えません。

二棟同時申し込み

もし、あなたが1棟目の購入を考えているのならば、別々の金融機関に2棟同時に申込むという技があります。

融資を受けて1棟目を購入すると、返済が終わる見通しが立たなければ基本的には2棟目の融資は通りません。どちらの金融機関にも借金0の状態で申込み、2棟をまとめて手に入れることができる可能性があります。

税金を抑える

建物の耐用年数は木造なら22年、RC造なら47年と決められています。土地の評価の変動は低いですが、建物の評価は耐用年数にも起因します。そこで土地と建物をセットで中古物件を購入する場合、どうすれば節税できるでしょうか。

勘が良い方はこの時点で気付いたかもしれません。

土地を2500万円、建物を2500万円の値が付いている築22年の木造アパートがあったと仮定します。総額は5000万円で売りたい訳ですから、土地1000万円と建物4000万円のように建物の比率を大きくする交渉をします。築22年を経過している木造アパートとして減価償却などの節税効果も見込めるケースがあります。購入を検討する段階で、税理士に相談することをオススメします。

ここまで、不動産経営のリスクとリスクを避ける方法、また不動産経営で儲ける方法を説明してきました。不動産経営は手間をかけるとともに知識を身につければ儲かるビジネスです。ぜひ、この記事を参考に経営を考えてみてください。

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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