賃貸経営におけるサブリース契約のメリットとデメリット

サブリース契約とは？

「サブリース契約」は、賃貸経営の一形態のことです。通常の賃貸借契約は（建物が対象物であれば）その建設者が貸主となり、借主を探し賃貸借契約を締結し、賃料を借主が貸主に対して直接支払うことになります。

これに対して「サブリース契約」は、建設者がサブリース業者にいったん建物のすべてを賃貸借し、それを業者が借主に又貸し（転貸借）することをその内容としています。

つまり、通常の賃貸借契約において、転貸借に必要とされる貸主の転貸借の許可がもともと予定されており、これを借主が転貸借の際に得る必要がありません。

サブリース契約が使われる場合

サブリース契約は、特に賃貸マンションや商業施設において行われる賃貸経営の形態です。マンションや商業施設の建設者がディベロッパーのような賃貸経営についてのプロであれば、その建設者が賃貸借契約の直接の貸主となればいいので、サブリース契約といった形態は必要ありません。

しかし、建設者（建物所有者）が賃貸経営の素人であった場合には、借主を発見するのは容易ではありませんし、賃貸借契約の条件の設定などにおいても大きな負担がかかることになります。そこで、サブリース契約を活用することになるのです。

サブリース契約のメリットとデメリット

サブリース契約のメリットは、まず賃貸経営の素人であっても、マンションや商業施設の経営に参加することができることです。さらに、サブリース契約の普及は、サブリース業者にとっても収益が増える契約形態といえます。そして業者にとっては、一々所有者の許可を得ずに借主を探すことができ、効果的な経営を目指すことが可能になるのです。ユーザー・業者ともにメリットの大きな契約がサブリース契約なのです。

さらに建物所有者においては、業者との賃貸借契約により、その後の借主の有無や状態に関係や区一定の賃料収入を期待することができます。ただし、サブリース契約において、そもそも借主の数によって賃料が変動する内容で契約を締結している場合は話は別ですが・・・。

サブリース契約のデメリットとしては、ひとたびサブリース契約を締結すると、建物所有者・業者の合意による解約を信義則上、借主に対抗できなくなることです。