賃貸経営における経費率について

賃貸経営を行うときの一番の目的とは、利益を得ることだと思います。この利益を大きくするために、経費率というのはとても大事な要素です。

賃貸経営では経費率を下げるのが大事

賃貸経営においては、収入と所得という2つの要素を考える必要があります。「収入」は純粋な家賃であり、入居者から受け取るお金そのものを意味しています。

しかし、賃貸経営を行う上では様々な経費が掛かることになりますので、収入をそのまま懐に入れることはできません。収入から経費を差し引いたものが手元に残るお金という事になり、これが「所得」です。この所得というのが、実質的に得られる利益ということになるのです。

ですので、この所得を大きくするためには、経費を少なくして収入を上げなくてはなりません。つまり、経費率を下げることが必要になるのです。経費率とは、必要経費の額を収入で割ったものです。賃貸経営においては収入を大きくするか、必要経費の額を小さくするかのどちらかを行っていく必要があるのです。

では、賃貸経営における経費率とは、どれくらいが一般的なのでしょうか？

賃貸経営の経費率とは

経費率を出すのに必要な「経費」とは、賃貸経営においては修繕費や保険費用、管理会社への委託費用などのことをいいます。そして経費率を出すのには、このような経費を「家賃収入」で割ることになります。

一般的に不動産の経費率は15％～20％くらいが平均といわれているようです。家賃が10万円の部屋を20部屋貸し出していたとすると、月の家賃収入は200万円で年間で2400万円となるようなイメージです。同じ物件で経費率が20％とすると、480万円が経費になるような計算です。

また、賃料収入から必要経費を引いた金額、つまり所得を投資額で割ったものは、「NOI（Net Operating Income）利回り」といいます。これは実質利回りともいわれますが、実際の所得を全投資額で割るので実際にどれくらいの利益を得られているかがわかります。このNOIの割合を上げるということも必要になります。

賃貸経営で経費として計上できるもの

経費を下げるためには、どのようなものが経費としてかかるのかを知っておく必要があります。賃貸経営を行うときに経費として計上できるのは、以下のようなものです。

減価償却費

減価償却費とは、建物や設備などのように時間経過とともにその価値が下がるような固定資産に対して、その耐用年数に応じて経費計上します。

物件の購入費は大きくなりますが、長期で利用するのにも関わらずこれを初年度に一括で経費計上できてしまうと、税の計算として理に合わないことになります。それを正すために減価償却費があるのです。

賃貸物件の場合には、その耐用年数によって減価償却費を計算するようにしましょう。減価償却費は経費のなかでも大きなものになりますが、物件の購入費が安い、耐用年数が長い、というポイントを抑えるようにしましょう。

租税公課

租税公課とは、国税や地方税などの税金である「租税」と、国や公共団体などへの交付金や会費（町内会費など）の公的な課金である「公課」を合わせたもののことです。

租税の対象となるものは多くあり、登録免許税・印紙税・固定資産税・不動産取得税・都市計画税・消費税などが対象です。自動車税や事業所税などもこの租税になります。

また、公課としては印鑑証明書や住民票の発行手数料、町内会費、組合費などが対象となります。

修繕費

賃貸物件を運営するなかでは、建物や設備機器には損傷や故障が起こってきます。エアコンの故障、窓ガラスのひび、壁の損傷などが起こるのです。

物件を維持するためには、壁の塗り替えやエレベーターの検査などのメンテナンスが必要です。

また入居者が退去した場合には、室内のクリーニングや内装工事費も修繕費として必要になります。

保険料

賃貸物件を購入・建築する際には火災保険や地震保険などの損害保険料が必要になりますが、このような保険料は、災害や事故によるリスクを軽減するものなので、かならず入らなくてはなりません。これらも経費として計上できます。

専従者給与

掃除や家賃回収業務などを親族に依頼することで、親族に賃金を支払う場合には、「専従者給与」として経費にすることができます。

青色申告では、上限なく専従者給与として経費にすることができます。

交通費

物件の確認や退去後の室内の確認などのために使った電車代、ガソリン代、駐車場代は経費として計上することができます。

ローン保証料

住宅ローンを借りる場合にはローンの保証料が必要になります。これは、ローンを払えなくなったときに、支払いを代行してくれる保証会社へ支払うものです。

ローン保証料のイメージは、借入金額が1,000万円の場合に約数十万円を支払うというようなものです。

委託管理費

物件の管理を外注業者に依頼した場合には、この管理費用というのがかかります。このような業者は、入居者募集や掃除などを行ってくれます。

通信費

賃貸物件経営に必要になったネット料金、電話料金、書類郵送料などが経費として計上することができます。

消耗品

物件の募集をするための紙代やコピー用紙代、印刷代、インク代のほか、掃除をするための掃除用品代、共用部分の電灯代なども経費として計上できます。

交際接待費

不動産会社や税理士、建築会社、入居者などとの会食費用も交際接待費として経費計上できます。

地代・家賃

経営している物件の土地が借地の場合には、賃料を払わなくてはなりません。物件が貸家の場合も同じです。この地代や家賃は経費として計上できるのです。

借入金利子

物件購入のためのローンを組んだ場合には、そのローンの利息も経費にすることができます。この利息は毎年大きな金額がかかってきます。

水道光熱費

賃貸物件の共用部分でかかる水道光熱費というのは、経費で計上することができます。各部屋でかかる水道光熱費は入居者が支払います。

広告宣伝費

入居者を募集するために出す広告の費用を経費にできます。不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して募集をするときに経費にできます。

ここまで、経費として計上できるものを一覧にしてきましが、私生活にかかる費用などは経費として利用することはできませんのでご注意ください。

減価償却のポイント

経費には非現金項目ともなる減価償却費がありますが、減価償却費には注意が必要です。一般的に、賃貸経営を行うアパートなどを購入した時は、資産として計上されますので経費という形になりません。

しかし、築年数が経過する事で、外壁塗装が必要になったりと様々なメンテナンスが必要になります。減価分を費用として計上する事が可能なのですが、減価償却費というものは資金が出ていく事ではないのです。

賃貸経営の場合は、必要経費を経費として落とすことが可能で、減価償却費が多くなる場合などでは現金の支出が無い場合でも費用が発生している事になります。

ただし、サラリーマンなどのように給与所得を得ている場合は、経費が所得を下回った時など、給与で支払っている税金でもある所得税の一部が還付されると言うメリットがあるのです。

このことからも、サラリーマンなどを続けながら賃貸経営を行う事で、赤字になった場合でも所得税の一部を取り戻すことが出来ると言ったメリットがあるのです。