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「不動産投資でキャッシュフローが得られるって本当？」
「毎月のローンの返済がキツイ。なんとか収入を増やしたい」
「もっと手元に残るお金を増やしていく方法はないの？」

こんな疑問やお悩みありませんか？
不動産投資は安定したキャッシュフロー作りに役立つといわれているものの、安易に手を出して失敗をしてしまう人も少なくありません。

そこで、今回の記事では不動産投資によるキャッシュフロー作りについて詳しく解説していきます。不動産投資による収益の活用方法についても併せて解説していくので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資におけるキャッシュフローの重要性について

不動産投資に関する具体的な話に入る前に、まずはキャッシュフローの基本的な知識について押えていきましょう。特に不動産投資の中での意味は通常とは別の意味で捉えられているので注意が必要です。

そもそもキャッシュフローとは

一般的な意味のキャッシュフローは現金などの黒字収支のことを指します。
入ってくる現金などのキャッシュを「キャッシュイン」、出ていくキャッシュのことを「キャッシュアウト」と呼び、「キャッシュイン」から「キャッシュアウト」を引いて手元に残るキャッシュの流れがキャッシュフローです。

留意点としては、この際のキャッシュは必ずしも現金を意味するものだけに限らないことを覚えておきましょう。換金可能なものや換金価値が安定しているものといった現金資産以外のものもキャッシュに含まれていきます。

不動産投資におけるキャッシュフローとの違いは？

一方で、不動産投資におけるキャッシュフローの意味は一般的なものと少し違いがあります。
その理由は、不動産投資のキャッシュアウトに関わる税金の税率が個々によって変わってくるので共通のものさしが用意できないからです。

そのため、不動産投資におけるキャッシュフローは家賃から経費を差し引いたものを指している、税引き前のものを指していることがほとんどです。前提知識として、不動産投資におけるキャッシュフローの意味では家賃から経費を差し引いたものだと覚えておきましょう。

この知識を抑えた上で、次に不動産投資の中の収支の流れを押えていきます。

・家賃

不動産投資のキャッシュインを支えるのが家賃です。
その他にも、敷金や礼金、共益費など収入に関わる存在はありますが、キャッシュインの基本となるのは、継続的にまとまった額が得られる家賃です。敷金や礼金などを計上する場合は賃料とは別に、雑収入として計算することが多いですが、あまり大きな額にはなりません。

そして、不動産投資の賃料を考えるにあたって参考となるのはレントロールという家賃表で、購入物件の家賃表を参考にして収入状況を把握することができます。ただし、現在の貸し主と借り主の関係によっては家賃表で示されている金額以下の家賃しか払われていない場合もあります。

書面上の情報だけを参考にしていると正確な賃料の流れが分からないことがあるので注意しましょう。

・経費

不動産投資のキャッシュアウトの部分を占めるのが経費です。経費には建物の修繕費用や管理費用、税金などが含まれます。また、本来入居者が入っていれば収入を得られていたはずの分を含める空室損（未回収損）なども実収入を算出する際の支出として計算されます。

こういった経費の部分は事前に算出することが非常に難しく、あくまでもおおよその数値しか予測できないことは知っておきましょう。設備の破損による突発的な修繕費の発生や、周囲の不動産の競争状況による借り手不在のリスクを正確に読むことはできません。

管理人への給料や税金、保険料などのはっきりと計算できる部分以外は、おおよその数字を概算するに留めたほうが無難です。

・返済

ローンを組んで不動産投資を行う場合には、ローン返済に掛かる費用もキャッシュアウトに絡んできます。
銀行へ月々返す必要のあるお金も経費の一部として捉えられています。ローンについてシミュレーション可能なアプリなども存在しており、金利や返済方式などの必要事項を入力していくことで、月々に銀行に返す具体的な金額を計算することも可能です。

こちらの支出に関しては、月々必要となる明確な金額が算出できるので必ず計算しておくとよいでしょう。特に銀行へ返す必要のあるローンは、不動産が担保とされる場合が多く、苦労して育てあげた資産を取られてしまうことを考えると、決して未払いを起こすことができません。

キャッシュフローが健全であれば達成できること

不動産投資に限らず、健全なキャッシュフローを完成させることは投資の上で非常に有利に働きます。
ここではキャッシュフロー健全化がもたらす利益を知り、その重要性について理解していきましょう。

①手出し資金がなくても経営が回る

一つ目のポイントは、自分の財布からお金を出すことなく不動産投資を行っていけることです。
不動産投資のキャッシュフローが健全ではないと、手元にお金が残らない経営赤字の状態になるため、赤字を埋めるために自己資金から補填しなければいけません。ローンを返すことも含めて財務状況が健全であれば、ローンだけによる不動産投資も可能なのです。

もちろん、不動産投資のローンを借りるにあたっては収入や資産状況を銀行から査定されるので、自己資金が豊富であればあるほど有利なのも事実です。しかし、健全で手出しの必要がないということは、赤字による破産リスクがないということでもあります。
手出し資金が必要ないことは金銭的なリスクを避けることに繋がるのです

②不動産への再投資を行うことができる

また、手元に残ったお金を他の不動産投資への再投資に転用することもできます。
不動産投資は掛けた金額が増えれば増えるほど、比例してリターンも基本的には大きくなっていきます。

加えて、不動産投資先が増えることによって、万が一災害などで一つの不動産投資先を失ってしまった場合の保険にもなるでしょう健全化は、不動産投資による利益拡大のチャンスを広げてくれます。

③売却時に有利な条件で売却できる場合が多い

より良く手元にお金が残せる物件を見つけるなどして、大きな資金を手に入れるために現在保有している不動産を売却したくなる可能性もあるでしょう。その際、健全な収支が保証されている不動産は好条件で売却しやすいです。

収支が安定している不動産は、キャッシュアウトを増やす施策をしない限り儲けが出るため、他の不動産投資家にとっても大きな人気があります。そのため、キャッシュフローが健全な不動産には安定して髙値が付きやすいのです。

不動産投資で健全なキャッシュフローである指標はあるの？

先の項目では、不動産投資のキャッシュフローの基礎知識と有用性について解説していきました。
しかし、実際のところキャッシュフローが健全かどうかを調べることはできるのでしょうか？結論として確認のためには債務返済倍率という指標を使って健全性を確認することは可能です。

債務返済倍率とは、営業純利益（家賃からローン返済以外のキャッシュアウトを引いた金額）をローンの返済額で割った値です。1.3以上の値が出ていれば健全だとみなされます。また、1.2を下回るような数値だと金融機関による融資すらも期待できなくなくなります。健全性を確認する指標として1.3以上の債務返済倍率を目指しましょう。

【深堀】自己資本回収率について

不動産投資の効率を理解するために、自己資本回収率という指標について知っておくことも大切です。
自己資本回収率は自己資金配当率（CCR）とも呼ばれていて、不動産投資に使った自己資金に対する年間収入の割合を表します。計算する場合には、「キャッシュフロー÷投入した自己資金×100」を計算すれば算出可能です。

例えば年間の純利益が500万円の物件を5000万円の自己資金で購入した場合、

500万÷5000万×100=10％

CCRは10％で、およそ10年で不動産投資の額を回収することが可能です。
自己資金を用いた不動産投資の効率性をチェックしたい場合には、CCRの算出によって投資効率の比較を行うことも重要です。

不動産投資で得たキャッシュフローの活用方法

健全化が達成できたのであれば、不動産投資家として得た利益を新しく有効活用していきたいと考える方もいますよね。ここでは不動産投資で得たキャッシュフローの有力な活用方法について紹介していきます。

①空室時のローン返済へのストック

活用方法の一つ目は、まとまった資金が貯まるまではローンを返すためにストックしておくことです。
不動産投資は物件を経営するという都合上、常に空室リスクが追随します。

月によっては経営赤字が上回ってしまい、自己資金からローンの返さなければならないこともあります。その対策として、返さなければならないローンを滞納してしまわないように利益をストックしておくことも大切です。

②再投資を行ってキャッシュフロー増大を目指す

別物件に対する不動産投資によって、手元に入ってくるお金を増やすことを検討するのも有効活用の一つです。
利益によってまとまった資金が貯まったら、新しい不動産の購入やローンの元手になります。

ただし、現在、保有しているローンを返す見通しが立たない限りは、失敗したときの金銭的被害を最小限に押えるためにも止めておくべきです。

③金利上昇リスクに備える

固定金利ではなく、変動金利型のローン返済を行っているのであれば、金利上昇のリスクに備えてストックしておくのも手です。
変動金利型の返済を行っている場合、金利の上昇に伴って月々の返済額が上昇するため、一時的に経営が赤字に陥る可能性があります。

その場合、ストックがなければ自己資金から赤字を補填しなければいけなくなります。金利の上昇がすぐに落ち着けば大きな問題はありませんが、長期化しないという保証はありません。

金利が落ち着き、手元にお金が残るようになるまでの時間を確保するためにも赤字補填用の資金確保は重要です。

④修繕費用への積立

短期間の経営や売却を想定していないのであれば、修繕やリフォーム用の費用の積み立てに利用するのも良いでしょう。特に長期的な経営になればなるほど、設備の不具合や建物の破損リスクは上昇し、突発的な出費が必要となる可能性は高くなっていきます。せっかく経営が上手くいっているのに、突発的な出費に耐えられずに不動産を手放す事態を招いてしまっては、いままでに掛けた労力が無駄になってしまいます。

長期経営を見据える場合や、築年数の古い物件の賃貸経営を考えているのであれば、いざという時の修繕費用のストックも大切です。

⑤経営の多角化を目指す

不動産投資が落ち着いてきたら、他の業種の投資に乗り出して経営の多角化を狙ってみるのもおすすめです。
不動産投資はローリスク・ローリターンの投資となりやすいため、大きな儲けを生むことは非常に難しいです。そこで、別のビジネスに投資することで利益を増やしていくことも考慮にいれましょう。

仮に別の経営で失敗したとしても、不動産投資による利益によってやり直すことができるので、不動産投資が保険として機能します。
大きな利益を狙いたいのであれば、不動産投資を元手にした経営の多角化は考えるべきです。

不動産投資でキャッシュフローを増大させる方法は？

不動産投資による収益の活用方法やや計算の指標についていままで解説していきました。
しかし、具体的にはどうやれば手元に残るお金を増やしていくことができるのでしょうか？最後の項目では、手元に残るお金を増大させていくための方法について解説していきます。

そもそもキャッシュフローが減少する要因を考えてみよう

まずは手元に残るお金が減少してしまう要因について押えておきましょう。
その遠因となりうるものとして、金利や賃料の減少、ローンの返済などが挙げられます。これらの減少要因は多くの場合、経営者による努力で避けることや改善させることが可能です。

また、不動産投資は部屋数という上限がある以上、どうしてもキャッシュインを増やすことは難しくなりがちです。そのため、収益を増やしていこうとするとキャッシュアウトに関わる部分を改善することが必須だといえます。収入の増大を狙っていくよりも支出の削減を狙っていく方が現実的な手段だということを覚えておきましょう。

①銀行融資の際に低金利のところを探す

金利の問題に関してはできるだけ低金利での融資を行っている銀行を探すようにしましょう。
金利の差は0.1％から数％ほどの非常に少ないものですが、ローンが数千万円規模となる銀行融資においては、月々に返す金額が数千円から数万円ほど違ってきます。

毎月の収支を安定させるためには、月々の支出を押えることが大切なので、返済額の下げることは非常に有力な手段です。低金利の融資ほど、審査の基準が厳しくなる傾向がありますが、銀行融資はできるだけ低金利で受けられる融資元を探すように努めましょう。

②頭金をあらかじめ大きく入れておく

銀行融資を組む際に頭金を多めに入れて借入金を減らすことも支出削減に繋がります。銀行から借りるお金が大きいほど、利子によって毎月返さなければいけない金額は増えていきます。

しかし、頭金を大きくしてローンの割合を減らすことによって、毎月支払わなければならない利子を減らすことが可能です。頭金を大きくしておくことで、お金を借りる経営初期の段階からでもキャッシュアウトは削減できます。

③レバレッジを効かせるのではなく、自己資本比率を増やす

ローンを活用してレバレッジを効かせることで、少ない自己資金の投入で利益高めていこうとするのもおすすめできません。さきほども述べたように、借りる金額が増えれば増えるほど毎月のキャッシュアウトは大きくなります。

キャッシュインの上限が決まっている不動産投資だからこそ支出は控えるべきなのに、レバレッジを効かせれば効かせるほど不動産投資の自己資本比率は下がり、返済による支出が増えます。

こういった場合には借金を繰り上げて返してしまうのも考慮にいれましょう。借り入れを減らすことで利子によって増えた支出を削減できます。レバレッジは有力な武器ですが、不動産投資における収支の健全化を重視するのであれば、繰り上げ返済によって自己資本比率を大きくしていく必要があります。

④家賃の下落に耐える施策を打つ

家賃が下げなければならない大抵の理由は空室が増えてしまったことによるものです。
空室による賃料のロスを抑えるために、借り主を見つけるという名目で賃料を安くするパターンがほとんどとなります。入居者を確保する際には、安易に家賃カットに走らずに、リフォームや新設備の導入などによって不動産に付加価値を付ける努力をしましょう。

不動産投資は特に長期化しやすいので、家賃を一度下げると最終的な利益に大きく悪影響をもたらします。一度安くしたものを元に戻すのは非常に難しいので、家賃を安くする手段はできるかぎり避けるようにしましょう。

⑤借り換えを上手く活用する

金利を下げるために借り換えを利用することも考慮しましょう。
借り換えは、初めにローンを組んだ融資元の銀行から別の銀行による融資に切り替える行為です。不動産投資を始めた当初よりも外部要因の改善から、以前よりもより低い金利でローンを組むことが可能になった場合に、キャッシュアウトを減らす選択肢として借り換えがでてきます。

ただし、借り換えを行う場合は手続きに掛かる手数料の送料は数十万円に及ぶので、最終的な返済金額が大きくなる可能性も否定できません。借り換えを利用する際には、低金利による金銭的なメリットが手続きに掛かる金銭的なデメリットよりも本当に上なのか必ず確認しましょう。

⑥新築よりも中古物件を選ぶ

基本的には新築よりも中古の不動産のほうが大きな利益を生みやすいです。
中古物件の方が新築の物件よりも価格が安く利回りが高くなりやすいのがその理由となります。価格が安価なこともあって、中古物件は自己資金比率を高く設定し、返済額を低く見積もりやすいのです。

また、利回りが高い分、新築と比べて不動産投資に掛かった費用を早期に回収しやすくなります。ただし、安全性や見栄えの問題で中古物件は新築物件と比べて人気が少なく、高い空室のリスクがあることには注意しておきましょう。収益が安定しやすい不動産投資とはいえ、中古物件はハイリスク・ハイリターンの投資となりがちです。

⑦実績のある管理会社を選択する

キャッシュインに大きく影響するのは空室リスクです。
空室が増えれば増えるほど家賃は減少してしまいます。経営者自身で空室対策を行うことも大切ですが、入居率改善の実績がある管理会社に頼ってしまうのもの有力な手段だといえるでしょう。空室リスクは経営者一人で立ち向かわなければならない問題ではありません。

不動産投資に疎い初心者であればあるほど、専門家の力を借りることが改善のための近道となります。

まとめ

今回は不動産投資のキャッシュフローについて詳しく解説していきました。

どうすれば手元に残るキャッシュを増やせるかを考えることは、経営の黒字化を考えることとほぼ同義なので、経営者として避けて通ることは絶対にできません。今回の記事を参考にして、ぜひ実りある不動産投資を行っていきましょう。