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「アパート経営で節税できるって本当？」
「アパート経営に関わる税金はどれ？」

こんな疑問やお悩み在りませんか？

アパート経営には節税効果があると聞く方も多いでしょう。

しかし、具体的にはどういった税金が節税できるのか、また、アパート経営で新しく発生する税金はないのか、色々と分からないことが多いのも事実。

そこで、今回の記事では、アパート経営による税金の節税について詳しく解説していきます。

経営を始めるにあたって発生する税金などについても併せて紹介していくの、是非最後までご覧ください。

アパート経営で節税対策できる税金は？

さて、アパート経営で節税できる税金は一種類だけではなく複数の税金を節税可能です。

経営者として節税できる税金は、所得税と住民税、固定資産税、都市計画税、相続税と贈与税などと非常に多岐に渡ります。

はじめの項目では、節税できるそれぞれの税金を見ていきましょう。

所得税・住民税

税金の中でも、所得税と住民税はアパート経営で発生する経費を計上して節税を行えます。

アパート経営の所得税は不動産所得に所得税率を掛けて導けますが、経費の計上を行えば税金の対象となる不動産所得を減少可能です。

不動産所得がアパート経営の家賃などによる不動産収入から、必要経費を差し引いて計算されるものだからこそ、経費の計上によって節税が出来るんですね。

住民税に関しては、税金が所得と連動しているので、所得税の節税と同じ仕組みでアパート経営による所得を減らすことが節税に繋がります。

また、アパート経営以外に本業などからの収入がある方は損益通算を行えば、課税所得を引き下げて節税の効果を得ることが可能です。

損益通算による節税

損益通算というのは、赤字収支となっている所得分を他の所得から差し引く行為です。

本業の片手間に副業でアパート経営を始めても、初年度などは不動産所得がマイナスの収支になることもあります。

しかし、所得が赤字になっているからそこ出来る節税が損益通算です。

複数の収入先がある場合、損益通算を行えば黒字の所得から赤字分の所得を差し引いた金額を課税の対象にさせられます。

つまり、所得を低く抑えて税が掛けられる所得税や住民税を引き下げる節税の効果があるんですね。

赤字経営自体は出来れば避けたいものですが、不動産所得がマイナスになっても所得に関わる税金を節税する効果があるのは嬉しい点です。

固定資産税

土地を所持している場合に発生する固定資産税も、アパート経営を通して節税可能です。

固定資産税は市町村によって算定された固定資産評価額に税率（標準税率1.4％）を掛けることで求められます。

固定資産税　＝　課税標準×1.4%

ちなみに、固定資産評価額は不動産価格の７割ほどになるのが一般的で、３年に１回の頻度で評価額の変更が行われます。

更地となっている土地であれば先ほどの計算式がそのまま適用されますが、アパートを建てて「住宅用地」に変更し、大幅な減税措置を受けて節税が可能です。

具体的な固定資産税の減免額については、200平方メートル以下の敷地を「小規模住宅用地」として6分の１に、200平方メートルを超える敷地は「一般住宅用地」として３分の１にまで引き下げられます。

アパート経営は土地に掛かる固定資産税を大きく節税が可能なのです。

都市計画税

市街化区域内の不動産を所有している場合、都市計画事業や区画の整理事業に充てる費用として都市計画税が課されますが、固定資産税同様に節税が可能です。

固定資産税評価額に原則として0.3%を掛けた数字が都市計画税の税額となります。

都市計画税　＝　課税標準×0.3%

こちらは「小規模住宅用地」で3分の１、「一般住宅用地」で３分の２の減税措置を受けて節税できます。

更地のままでは受けられない固定資産税や都市計画税といった税金の節税効果を、アパート経営では得ることが可能です。

相続税・贈与税

亡くなってしまった人物の遺産を引き継ぐ際に課される相続税や、存命の人物から財産を譲り受ける際に課される贈与税もアパート経営では大幅に節税が可能です。

相続税の節税を説明すると、例えば10億円の現金を相続した場合、数百万円程度の控除額を無視してすると、相続税の評価対象額10億円になります。

しかし、それが10億円で購入した土地付きの賃貸アパートだった場合には、土地は時価の７～８割、アパートなどの建物は時価の3～７割程度が課税の評価対象額として扱われるようになるので節税が可能です。

アパートの評価額によっては、評価対象額は半分の５億円近くまで引き下がることもあります。

結果として、10億円分の現金を相続するよりも、10億円分の土地付きアパートを相続する方が掛かる相続税は格段に節税できます。

贈与税も控除の仕組みなどは差異がありますが、相続税と同じように課税対象額を下げられるので節税が可能です。

アパート経営で新しく発生する税金は？

アパート経営によって税金を節税出来る面があるのは事実ですが、経営を新しく始める以上は新しい税金も発生します。

せっかく節税を目的としてアパート経営を始めたにも関わらず、予想外に出費が増えて困ってしまうような事態は避けたいですよね。

発生する税金に関わる知識をしっかりと押さえていきましょう。

所得税

アパート経営で発生する税金の第一が確定申告を行って支払う所得税です。

確定申告は利益の申告と納税を行う行為で、サラリーマンであれば源泉徴収や年末調整によって会社側が納税を代行してくれています。

アパート経営では利益を把握しているのが自分になるので、自身で申告と納税を行わなければいけません。

所得税はアパート経営で得た利益に累進課税率を掛け、控除額を引いて金額を求められます。

不動産所得税額＝アパート所得金額×所得税率―控除額

注意点ですが、アパート経営における所得は事業の収入から経費などの支出を差し引いた利益の部分です。

経費の計上をしっかりと行った上で確定申告をすることで、課税対象となる所得金額を引き下げられるので、事業に関わる支出は必ず記録を取るようにしましょう。

また、アパート経営で個人的に収入を得た場合、事業主として所得税と同時に課される復興特別所得税支払う必要も出てくる点は覚えておきましょう。

住民税

確定申告で支払う２つ目の税金が住民税です。

より詳しく述べると、都道府県民税と市町村民税を合わせた税金となります。

税率は前者が4％、後者が６％と決められており、前年の所得金額が課税の対象です。

確定申告時に納税が求められる所得税とは異なり、住民税は６月に納税するという違いは覚えておきましょう。

事業税

確定申告時に求められる最後の税金は事業税です。

この税金は少々特殊で、事業的規模だと行政に判断される10室以上のアパートを経営すると基本的には課されるようになります。

税率は5％ですが、収入から経費を差し引いて課税対象となる所得額から、さらに事業主控除額として290万円の控除を利用可能です。

そのため、アパート経営による利益が290万円以下であれば、納税する必要はありません。納税の時期は、８月と11月の２回に分けた分納となります。

固定資産税

節税の項目でも紹介した固定資産税も、不動産所持者は毎年支払う必要があります。

税額は、課税標準とも呼ばれる建物の固定資産税評価額に1.4%の税率を掛けて求める形を取ります。

アパートの所有で新しく税金が発生するようになりますが、６分の１、もしくは３分の１まで軽減される点を見逃してはいけません。

土地の地価が高ければ高いほど固定資産税の節税効果は大きくなります。

都市計画税

都市計画税も、固定資産税同様に毎年発生します。

税金の額は課税標準に0.3を掛けることで算出可能でしたね。

こちらも住宅用地としての特例を受けるため、土地に掛かる税金は3分の１、もしくは３分２まで引き下げ可能です。

固定資産税同様に土地の課税標準が高ければ高いほど大きな節税効果が期待できます。

不動産取得税

不動産取得税はアパートを建設した際に発生する税金の一つで、その土地の不動産を手に入れることに対して都道府県が課す税金です。

税金の額は課税標準額に原則４パーセントの税率を掛けて求められます。

不動産取得税　＝　課税標準額（固定資産税評価額）×税率

しかし、土地や住宅に関しては2021年3月31日以前の取得であれば税率３パーセントとまで引き下げられ、宅地扱いの土地の課税標準はさらに2分の１の軽減措置を受けられます。

土地の課税標準額は価格の７割程度だと紹介しましたが、アパートなどの建物は建築費用の5~6割程度が目安です。

不動産取得税の控除について

実は不動産取得税は課税標準額を大きく控除可能な税金でもあります。

新築の賃貸用アパートを取得した場合には、面積が１戸あたり床面積40平方メートル以上240平方メートル以下であれば1200万円の税金の控除が受けられるのです。

ちなみに、戸建て物件であれば床面積の条件が50平方メートル以上となります。中古の賃貸用住宅は控除の適用外となる点には注意しましょう。

中古で控除が認められるためには、自分の居住用またはセカンドハウス用に取得した建物である必要があります。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記時に支払う税金です。

登記とは、法務局で不動産の所有権を記録して公示してもらうための手続きです。税金は固定資産税評価額によって算出された課税標準額に税率を掛けて求められます。

登録免許税　＝　課税標準額（固定資産税評価額）×税率

税率は登記の種別によって異なります。

新築のアパートを建てた際に行う所有権保存登記の税率は0.4%、土地や中古物件などの取得時などに行う所有権移転登記の税率は2.0%です。

注意としては、アパートローンを借り入れる際には抵当権設定の登記が必要となるため借入金額×0.4%の税金が掛かる点は覚えておきましょう。

印紙税

印紙税は特定の文書に課税される税金です。

アパート経営においては不動産譲渡契約書や建設工事請負契約書などが関連してきます。金額は国税庁によって公表されており契約金額に正比例するように定められています。

軽減措置を省いた場合でも、契約金額が500万円以内であれば2000円まで、１億円以内であれば6万円まで、50億円を超えた場合で最大60万円の納税額です。

【確認】不動産所得に掛かる税金を計算してみよう

さて、アパート経営で新しく発生する税金を知った上で、さらに理解を深めるためにも一度計算のシミュレーションをしてみましょう。

今回はアパート経営をしていく上で特に重要な所得税を例にとって計算していきます。

所得税の計算方法について

所得税を計算するためには、まずは個人で得た利益を確定させる必要があります。

しかし、所得税は収入の種類によって総合課税方式と分離課税方式があるので、事前知識として両者の違いを押さえましょう。

総合課税方式

１年間で得た収入を合計した金額を課税対象とする計算方法です。

対象となる収入は事業所得、配当所得、不動産所得、給与所得、山林所得、一時所得、雑所得などが該当します。全ての所得を合計した金額に累進課税率を掛けて税額を算出します。

アパート経営による利益は不動産所得に該当するので、他の所得と合算する総合課税方式で所得税を算出します。

分離課税方式

分離課税方式は１年間で得た各所得の税額を個別に算出する計算方法です。

対象となる所得は山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得等、定められた利子等に係る利子所得及び一定の先物取引による雑所得等があります。

アパートを売却した際などの収入は譲渡所得に分類されるため、個別に税額を算出することが必要です。

税額を計算していこう

計算していくのは不動産所得に掛かる税額ですが、実際のところ収入を得る方法は個人個人異なります。

そのため今回はアパート経営者となる方に当てはまることが多い、本業で給与所得を得ながら副業で不動産所得を得ているサラリーマン大家さんをモデルケースとした計算を行っていきます。

利用するのは給与所得と不動産所得なので、計算方式は総合課税方式です。

合計所得の算出について

課税標準額となる合計所得は給与所得と不動産所得を合計して算出できます。

しかし、収入と所得に違いがある点には注意が必要です。額面給与や不動産収入から経費や所定の給与所得控除を受けた金額が課税対象の所得となります。

計算例では、課税給与所得を800万円、不動産所得を150万円と想定して進めていきましょう。

所得に合わせた累進課税率を参照

所得税の累進課税率は国税庁によって告示されているので、こちらの表を参照してください。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

今回は課税給与所得の800万円と不動産所得の150万円を計算していくので、課税される所得金額は950万円となります。

所得税を算定

最後に納める所得税の額を確定させていきましょう。

計算式は

所得税＝合計所得（課税標準）×税率ー控除額
となります。
950万円の税率は先の表によると税率33％、控除額は153万6千円ですね。

まず税率を掛けると

9,500,000×33%＝3,135,000

ここから控除額を引くと

3,135,000―1,536,000＝1,599,000

となり、159万9千円が所得税として算定できましたね。

アパート経営で節税効果を高めるコツ

いままでアパート経営に関わる基本的な税金の知識を紹介してきました。

しかし、アパート経営では経営者の工夫によって節税効果が大きく上下します。

基礎知識を理解したところでこの項目では、応用として節税の効果を最大限高めていくためのコツを解説していきます。

経費を活用して課税額を減らす

まず、もっとも確実性が高いのは確定申告の際に経費をしっかりと計上して課税標準の金額を下げる節税の方法です。

節税という資産を守る目的でアパート経営を始めたとしても、管理維持費用や原状回復費用など様々なお金が掛かります。

しかし、掛かった費用をしっかりと申告すれば、事業に利用した支出の額だけ所得を引き下げて節税が可能です。課税対象となる所得は収入から必要経費といった支出を引いて確定されます。

税金を多く取られないように、事業に使用した経費は全て計上して節税を行うようにしましょう。

減価償却を意識

経費による節税で忘れてはいけないのはアパートの建築費用の扱いです。

アパートの建築費用は減価償却費として、総費用を建物の耐用年数で分割して毎年計上していくことになります。

そのため、減価償却費による節税の恩恵は耐用年数の残る限り続きます。

耐用年数はアパートの構造によって様々で、新築の場合、木造で22年、鉄筋で47年と差が非常に大きいです。耐用年数が短いと減価償却による節税が長続きしません。

減価償却費用はアパート自体だけでなく、証明や冷暖房といったアパートの付帯設備なども含められるので、節税効果を最大限生かすためにもすべて忘れずに計上するようにしましょう。

青色申告で控除を受ける

行政から事業的規模として認められる10室を超える部屋数のアパート経営は、確定申告の際に青色申告を選択して節税が可能です。

青色申告を行った場合、所得に65万円分の控除を受けられたり、生計を共にしている専従者の家族に支払う給与を経費扱い出来るといった、節税に関わる数多くのメリットが受けられるようになります。

青色申告は資金の管理の帳簿をしっかりと作成するなどの手間が掛かりますが節税効果を期待するのであれば必ず行いましょう。

法人化

収入が多くなった場合には、個人事業から法人化させてしまうのも節税に有効的です。

法人化した場合、設立費用が掛かったり、赤字でも7万円程度の法人税を納税しなければいけない欠点があります。

しかし、個人で支払う所得税の最大税率は45％、法人で支払う法人税の最大税率は23.2%のため、所得が高くなればなるほど法人の方が利益に対して支払うお金を節税可能です。

節税を考えているのであれば、実際に納める金額が個人よりも法人で支払った方が有利になったタイミングで法人化を行いましょう。

小規模企業共済の利用

経営者や個人事業主向けの退職金制度である小規模企業共済を利用するのも節税の対策としては良いアイディアです。

税法上、必要経費扱いにはなりませんが、月々の掛金の全額を課税対象となる所得から差し引いて節税が可能です。

毎月の掛金は1000円から7万円までの範囲内で、500円単位で自由に増減させられます。掛金を増やせば増やすほど、今現在の手元のお金は減りますが、高い節税の効果が期待できます。

退職金を貯めながら節税が出来るので、掛金を出す金銭的な余裕があるのであれば、ぜひ小規模企業共済を活用しましょう。

損益通算の活用

所得税と住民税の項目でも触れましたが、副業としているアパート経営で赤字が発生した場合には損益通算による節税対策を必ず行いましょう。

特に開業してまもない時期には赤字経営が発生しやすいものです。

赤字分を他の収入から控除する損益通算を行えば、課税対象となる所得を引き下げて節税が可能となります。

よくあるのは給与所得の額を不動産所得の赤字で引き下げて所得税などを節税する方法です。

ただし、損益通算は赤字の所得が出た際に出来る節税なので、節税手段の中でも活用機会は極力少なくなるよう黒字経営に力を入れなければいけません。

アパート経営で注意すべき点

最後の項目では、節税を主な理由としてアパート経営を始めたい方に向けた注意点を紹介します。

節税効果があるとはいえ、アパート経営を始める際には元手や多額の借入金が発生する可能性が高いです。

節税によってお金を残したいのであれば、注意を怠ってはいけません。

節税対策だけで始めてはいけない

第一に注意すべきは節税対策だけを目的としてアパート経営を始めてはいけないことです。

アパート経営では節税や家賃収入などの様々なメリットがあります。

しかし、初期投資の問題や維持費用などのデメリットが存在するのも事実です。

節税対策だけを目的として、アパートの家賃収入などの経営面を軽視すると、赤字で苦しんでしまう可能性も否定できません。

アパート経営は節税などのメリットだけでなく、デメリットも十分に吟味した上で開業の判断を行っていきましょう。

災害には備えよう

建物を扱うアパート経営では、地震や火災などで事業の要となるアパートを失ってしまう可能性があります。

毎年、少なくない地震や台風が発生する日本、災害に対する備えは欠かせません。

火災保険だけでは地震など補償されない災害もいくつかあります。

地震保険にも加入し、火災保険だけではカバーできない災害の補償も付けるようにした方が無難です。

経営の撤退も選択肢に入れておく

節税を求めてアパート経営を始めたとしても、経営赤字が発生する可能性や、売却した方が経営を続けるよりも利益が出る場合もあります。

節税は自分の資産が減るのを防ぐのが大きな目的です。節税目的でアパート経営を続けていても、失ってしまう資産が大きいと予測出来るのであれば、同じ方法に固執する必要はありません。

経営からの撤退や不動産の売却による売却益の確保など、節税以外に複数の選択肢を用意しておきましょう。

まとめ

今回の記事ではアパート経営による節税を中心に解説してきました。

アパート経営は多くの人が家賃収入を意識する事業ですが、確かな節税効果も同時に発揮します。

税金による資産の目減りに悩んでいるのであれば、ぜひアパート経営による節税を取るべき選択肢の一つとして考えてみましょう。