アパート・マンション建築・土地活用・賃貸併用住宅の比較サイト【タテール】。建築会社を比較し、あらゆる情報をまとめています。一括見積もり請求が無料！

土地の上に建物を建てるかどうかによって、土地の固定資産税が変わることはご存知でしょうか？固定資産税の節税を考えることは、あなたの大切な資産を守ることにつながります。

この記事を読むだけでも、損をせず賢く節税できる方法がわかります！そのためにも、固定資産税の節税方法の具体例を挙げながら、固定資産税の概要について説明してきます。どれだけの節税につながるのかもわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

固定資産税ってどんな税金なの？

固定資産税とは、不動産を所有している人、法人が支払わなければならない税金です。市町村から課税される地方税の一種であり、併せて都市計画税も課されますが、一部では特例が設けられています。

それが、土地を住宅用地にした場合に課税標準額を引き下げることができる、というものです。ご存じでしたか？このように固定資産税の節税の方法を知っているか知らないかで、大きな差になると思いませんか？
そこで、固定資産税がどういった税金なのか、その概要について詳しく解説していきます。

固定資産税の納税方法について

固定資産税の納税方法はあなたが所属する市町村に対して納税します。
毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対してかかってくる税金で、地方税に分類されます。年4回の分割払いか一括払いかの選択制になっており、余剰資金に応じて選択するとよいでしょう。

固定資産税の支払い方法は、口座振替や現金直接払い、コンビニ払いなど各種に対応しており、現在ではクレジットカード払いに対応している自治体も存在します。

固定資産税の決定権者

固定資産税は地方税となるため、最終的な課税額決定権者はあなたが所属する地方自治体となっています。そのため、不動産に対して変更や家屋の取り壊しを行った場合の届け出は、国ではなく地方自治体に届け出を行わなければなりません。

新築の場合には、土地家屋調査士に登記の依頼をし、役所の家屋調査を受ける必要があります。この調査で【固定資産税評価額】が決まり、この評価額を元に課税標準額が決められ、最終的な固定資産税が決定されます。

また一度決められた固定資産税は、特別な事情がない限り3年間の据え置きとなり、以後最初の評価額を元に、次の3年の評価額が決定されていきます。そのため、中古物件などは固定資産課税明細書を売主から提出してもらえば、ある程度の予測がつくということも覚えておきましょう。（この証明書は売主に提出義務があります。）

固定資産税ってどうやって算出されるのか？

では実際に固定資産税の算出方法について解説していきます。

結論から言うと、固定資産税の最終的な算出方法は
課税標準額×0.014
です。

この式の中で、もっとも複雑な計算となるのは課税標準額となっており、こちらは先ほど述べた不動産の固定資産税評価額を元に算出されます。

また、一戸建ての住宅など、固定資産税における特例が存在する不動産もあります。これら一つ一つをステップ別に解説していきます。

ステップ1:固定資産税評価額を求める

評価額を求める方法です。

不動産評価額の概算を出すための方法と最も確実な方法2つを解説していきます。不動産の価格自体が非常に高いので、たった数%のズレが数十万円の違いを引き起こしてしまう可能性もあるため、概算を出したら実際の価格も合わせて確認するようにしてくださいね。

大体の目安は時価の70%程度になる

固定資産税評価額の大体の目安は、時価の70%程度になります。この時価というのは、実勢価格といい、実際に取引されている価格を指しています。

ただし、不動産は金融市場において流動性が非常に低く、売買が成立しづらいという特徴を持っています。そのため、時価を使わずに過去の取引事例や路線価を利用することもあります。

ちなみに、路線価を使用する場合には、固定資産税路線価を使用し、以下の式に当てはめて計算します。

固定資産税路線価×その土地の㎡（面積）

こちらの式を利用しても、固定資産税の評価額は70%程度に落ち着くことが多いと考えておいてくださいね。逆に、この式を応用すれば評価額から実勢価格を算出することも可能です。
その際に使用する式は以下の通りです。

固定資産税評価額÷0.7＝その不動産の実勢価格

この式から分かるのは、概算ではありますが目に見えづらい不動産の価格をおおよそでも見当がつけられることは大きいです。

最も確実なのは、固定資産税課税明細書を確認すること

不動産は取引金額が非常に大きいため、概算だけで固定資産税の見込みをつけるのは非常に危険です。確実に固定資産税額を知るためには、課税明細書を見る必要があります。

こちらの明細書は、自治体の交付窓口にて申請し交付を行ってもらいます。

また、不動産の属する市町村では、固定資産税台帳を閲覧・取得でき、ここには固定資産税評価額だけでなく、次に解説する課税標準額も記載されています。

新築の場合には土地家屋調査が行われる

新築の不動産の場合には、評価額が定まっていないので土地家屋調査が行われます。流れとしては、新築を建てた場合には1ヶ月以内に土地家屋調査士に不動産の表示登記を依頼し、その結果を元に司法書士が権利登記を行います。登記が行われると一定の期間をおいて、役所から家屋調査の依頼が自宅に届きます。

この家屋調査は基本的に新築を建てた際や、増改築した際に必ず一度だけ行わなくてはいけないもので、避けることができません。家屋調査では役所の家屋評価担当職員が、実際にあなたの新築不動産に訪れ、外観や内装など様々な観点から家屋の評価額を決めていきます。

様々な観点から判断していくため、新築不動産の外観は同じでも、材質や内装の設備によって評価額が異なってくる点には注意して下さい。

ステップ2:課税標準額の求め方

ここからは不動産の形態によって価格が異なってくる課税標準額を求めていきます。

固定資産税評価額と課税標準額、これらはよく間違えやすいものなので、事例を通してその意味と用法、どのように決まっていくのか、実際の数値を使いながら解説していきます。結論としては、固定資産税の節税を目指すのであれば、特例を用いてこの課税標準額をいかに低く抑えていくかが肝になってきます。

課税標準額と固定資産税評価額の違い

固定資産税評価額から固定資産税の課税標準額を求めることになります。つまり、固定資産税評価額が基準になるということですね。
ちなみに、固定資産税評価額は以下の税金の基準の値ともなります。

都市計画税⇒0.3%
不動産取得税⇒4%
登録免許税⇒1.5%

右側が固定資産税評価額から導き出した各税金の課税標準額に掛け算を行う料率を示しています。

また、標準額と評価額の使い方は同じになる場合があります。今回の記事では、節税の観点から課税評価額を求めていくため、必ず固定資産税評価額よりも小さくなってしまいますが、特段の特例がない山林などは固定資産税評価額＝課税標準額となる場合が多いですよ。

小規模住宅用地の場合
1戸あたりの面積が200平米までの住宅用地を小規模住宅用地といい、固定資産税の課税標準額を求める際の特例が設けられています。
更地よりも、評価額を6分の1に下げることができます。より具体的に言うと、評価額1,000万円の土地があれば、課税標準額が600万円になるということです。

一般住宅用地の場合
では、先ほどの小規模住宅用地よりも大きくなった住宅用地にはどういった特例が適用されるのでしょうか。

200平米以上に関しては、評価額を3分の1にして課税標準額を求めます。200平米までの評価額は小規模住宅用地の特例を受け、それ以上は一般住宅用地の特例を受けることができます。
計算が少し複雑になるので、例を挙げて説明します。

例えば、評価額が900万円の300平米の土地に戸建てを建てるとします。土地の大きさが300平米になるので、小規模住宅用地が3分の2を占めています。
つまり、計算式は以下のようになります。

【小規模住宅用地】200/300平米×900万円×1/6=100万円
【一般住宅用地】100/300平米×900万円×1/3=100万円

合計の課税標準額が200万円となりました。

このように一般住宅用地の場合には、小規模住宅用地の特例と合わせた計算になることに留意してください。

その他の土地活用について

ちなみに住宅用地特例に関しては1戸あたりの平米数を元に換算するため、小規模住宅用地の認定平米数が広がる可能性があります。例えば、1戸あたり200平米以下の部屋をもつアパートを建てた場合です。
こちらに関して、3戸の部屋を持つと仮定すると、小規模住宅用地の認定を受ける平米数は、200平米×3戸で600平米になります。

更地は税制面でかなり不利になる

固定資産税の節税を考える上で、土地に建設されている不動産を撤去することは慎重に考えた方がいいです。ここまで紹介してきた固定資産税の特例に関しては、不動産が建設されていることが前提になっています。もし、撤去費用を払って更地に戻してしまうと、こういった特例の恩恵を受けられず、土地の評価額がそのまま課税標準額になってしまいます。

ただし、更地に戻した方が良い事例があります。

それは、空き家が『特定空き家』に指定された場合です。この場合には、固定資産税減免の特例を享受することができなくなってしまい、場合によっては過料の支払いを求められますよ。

ステップ3:実際に固定資産税を求めてみよう

さて固定資産税評価額から課税標準額を求めることができたら、次はいよいよ実際の固定資産税を求めていきます。課税標準額まで求めることができれば、あとは単純にその額に対して、1.4%を掛けるだけで固定資産税の税額を求めることができます。

先ほどの例から引用して計算すると以下のようになります。（300平米900万円の例）
課税標準額＝200万円
固定資産税＝200万円×0.014＝2.8万円
年間にこの額が『土地の固定資産税』としてかかってきます。この他には、家屋の固定資産税と、両方に対する都市計画税も合わせてかかってくるので、その費用も概算に含めるようにしてくださいね。

新築に関する特例

新築の不動産の中で、令和4年の3月までに建てられた戸建て住宅及び、3階建て以上の耐火・準耐火の構造物（マンション等）に関しては、固定資産税の減免措置が取られています。
どちらも1戸あたり120㎡までを減免措置適用の限度とし、評価額を2分の1して固定資産税の計算を行います。よく同じように語られる都市計画税に関しては、この減免措置はないので注意してください。

戸建て住宅に関しては3年間、マンション等に関しては5年間この優遇制度の適用期間となります。また、長期優良住宅の認定を受けている建物であれば、この期間を2年引き伸ばすこともできます。
具体的にどれくらいの金額が下がるのかというと、前提を240㎡の床面積を持つ評価額2000万円の家屋において試算してみます。

優遇制度がない家屋の場合の固定資産税は、
2000万円×0.014＝28万円
優遇制度が適用された家屋の場合の固定資産税は、
120/240×2000万円×1/2×0.014＋120/240×2000万円×0.014＝21万円
つまり、優遇制度のある家屋の場合には固定資産税が、7万円分、最長で7年間浮くということが分かります。

評価額に不満がある場合には不服申立ができる

家屋の評価額は先ほども紹介したように、自治体の担当者によって価格が決定されます。

そのため、一部錯誤によって、あなたが想定している評価額から乖離してしまっている場合もかんがえられます。そういった場合には、固定資産税評価審査委員会に初回の納税通知書の交付を受けたときから3ヶ月を限度として、不服申立ができます。この申立によって評価額が変わる可能性があるので、不満を持つ場合や疑問点が解消されない場合には申し込みを行いましょう。

住宅用地は課税標準額だけでなく都市計画税も下がって節税につながる

住宅用地の特例については固定資産税の課税標準額の引き下げだけでなく、都市計画税の課税標準額の引き下げも行うことができます。

小規模住宅用地と一般住宅用地の区分は同じで、引き下げ水準が変わってきます。小規模住宅用地に関しては評価額の3分の1に、一般住宅用地に関しては3分の2まで評価額が減額され課税標準額が算出されます。

さぁココからが本番です！固定資産税の賢い節税方法をご紹介します！

ここからは実際に様々な事例を通して、固定資産税の減免措置を受けると、どれくらいの節税効果があるのか。具体的に計算して算出していきます。

前提として、1200平米で評価額2000万円の土地を前提に試算していきます。
※ここでは、土地の固定資産税のみを扱い、家屋については含めていない点に注意してください。

まず、建物が何も立っていない更地の場合には、評価額＝課税標準額という等式が成り立ちます。つまり、固定資産税を試算すると以下のようになります。
更地の場合の固定資産税＝2000万円×0.014＝28万円

これを基準として、建物別にどれだけの節税効果があるかを確認していきましょう。

住宅を建てたら、どれくらい節税されるか？

住宅を建てた場合には、120平米までの土地を小規模住宅用地として、それ以上を一般住宅用地として算出します。

住宅を建てた場合の固定資産税＝120/1200×2000万円×1/6×0.014＋1080/1200×2000万円×1/3×0.014≒8.8万円

つまり、更地に住宅を建てるだけで、固定資産税が２０万近く減額されるわけです。

小規模アパートを建てたら、節税額はどれくらい？

床面積が1戸辺り200平米で6戸あるアパートを建てた場合にはどうなるでしょうか。200平米×6戸で1200平米までが小規模住宅用地としてカウントされます。

アパートを建てた場合の固定資産税＝1200/1200×2000万円×1/6×0.014≒4.6万円

つまり、更地に小規模アパートを建てれば、固定資産税が２４万近く減額されるんです。

1年間更地にしておくよりも、不動産を建てて活用を行ったほうが、固定資産税の面では有利になっていることが分かりますね。

建物を建てる以外で、固定資産税を節税する方法ってあるの？

建物を建てることによって大きく固定資産税を下げる方法について解説してきましたが、コレ以外にも節税する方法が実はあるんです。税金の支払いについては、意外と目に見えないテクニックが隠されているので、必見ですよ。

家屋調査で意見を伝えること

家屋調査が行われる際は、代理人の立ち会いの下で行ってもらうことも可能です。ただし、できる限り納税義務者であるあなたが立ち会うようにしてください。

なぜかと言うと、査定する人に対して意見を言うためです。家屋調査では外観だけでなく、内装まで見られることになるので、設備面の詳しい話などを行うことで、少しでも評価額を下げ、固定資産税の節税につながるかもしれないからです。

各種キャッシュバックは必ず受け取ること

固定資産税の支払い時に現金での支払いではなく、ポイント還元のあるクレジットカードを使用するようにしてください。固定資産税は必ず支払わなければならないものですが、額が大きいためたった1%のキャッシュバックでも貰えるポイントは大きくなります。

確かに現金での支払いは手続きなども必要なく簡単ですが、こういったちょっとした工夫で固定資産税の節税に努めていけるといいですね。

大きな土地であれば分筆。評価額を下げることができる

固定資産税の節税になる方法が他にもあります。
あなたが所有する土地が広大であればあるほど、分筆して評価額を下げることも可能です。

分筆とは、登記簿上一つの土地として登記されているものを、申請によって分割して登記することを指します。大きな土地で単一の評価をされていると、価値の低い土地の価値にも下駄を履かせてしまっている可能性が高いです。

こういった状態の土地を所有している場合には、土地を分割して評価額を再度計算しなおしてもらうことで、固定資産税の節税につながることが多いです。短期的には分筆のための登記費用などがかかってしまいますが、評価額を大きく下げられる見込みがあれば、長期的に固定資産税の節税額の方が大きくなるので試してみたい方法です。

法人目的の土地利用にする場合

社会福祉法人や老人福祉法人、宗教法人がその法人運営の目的に沿って土地を利用している場合には、固定資産税は非課税になります。

更に言うと、これらの法人に対して無償で土地を貸している場合にも、この特例が適用されるため、社会貢献活動を土地活用の目的としている方は一考の価値がありますよ。

ムダに固定資産税を払うより、賢く節税しよう！

今回の記事では、固定資産税とは何かを解説しながら、その節税方法について詳しく解説してきました。

固定資産税を求めるためには、不動産の評価額はもちろんのこと、特例によって評価額を下げた後の課税標準額も大切でした。固定資産税の税率は一律で1.4%と決まっているので、課税標準額を求めた後はこの税率をかけるだけで求めることができます。

また、固定資産税の節税の観点から土地活用を考えた場合に、更地よりも住宅用地として使用した方が固定資産税額をかなり低く抑えられますし、クレジットカードなどを使って簡単に支払った税金の何%かのキャッシュバックを受けることも可能となるので、ぜひ試してみてくださいね。