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賃貸併用住宅というと、住宅ローンを使いながら低金利で不動産投資が行える経営手法として人気があります。

比較的どのような属性の方でも手が出しやすい不動産経営ですが、実は賃貸併用住宅で稼ぐためには、様々な注意点があることはご存知でしょうか。その中の一つに一般の不動産投資用ローンよりも融資付の際の審査が厳しいものがあることがあげられます。

賃貸併用住宅は適切な土地で適切な間取りや構造にすることで比較的成功しやすい不動産経営ですが、賃貸併用住宅において、これらの注意点を見逃してしまうと大きな失敗に繋がりかねません。

そこで、今回の記事では賃貸併用住宅を深く掘り下げながら、その注意点と儲かる秘訣について詳しく解説していきます。この記事を読むだけでも、賃貸併用住宅のメリットが明確に分かるので、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、いったいどういった賃貸経営の種類を指すのでしょうか。
賃貸経営の手法としては意外と特殊事例のため、どういった場合に賃貸併用住宅としてみなせるのか、そして、どんな間取りや構造が有効なのかをここでは解説していきます。

そもそも賃貸併用住宅って法律用語なの？

賃貸併用住宅というものが法律で決まっているものかというと、実はそうではありません。賃貸経営を行う際に銀行から借り入れをすると思いますが、その際に不動産投資用ローンではなく、住宅ローンを受けられる賃貸アパート・マンションのことを『賃貸併用住宅』とみなしています。

どういう条件だと、不動産投資用ローンなのか・住宅ローンなのかは、次項でご説明しますが、各銀行によって住宅ローンとして融資付する基準が異なるため、明確な基準が法律として制定されているわけではありません。あくまで民間銀行側が決めるものであるため、A銀行では融資が付かなくても、B銀行では融資が付くという状況もありえるという訳です。

融資の条件に関しては、設計段階で賃貸併用住宅経営をしようとしていることを銀行側に伝え、あなたの設計に合った最適なプランを提示してくれる銀行を探すことも一つの仕事となりますよ。

賃貸併用住宅の銀行融資の条件とは

賃貸併用住宅を経営するとなると、気になるのが銀行融資の条件ですよね。

明確な基準が存在していませんが、実際には住居部分が50％以上であることが一般的な銀行の住宅ローンの審査条件となっていることが多いようです。（中には25％以上であれば融資してくれる銀行もあるようです。）※銀行の融資条件はブラックボックス化されていることが多く、各銀行の担当者に聞くことが一番の近道です。

住宅ローンの金利が他よりも低く抑えられている背景としては、ローンを組む人がその家に実際に住む需要があればきちんとローンの支払いを行ってくれる可能性が高いという理由があるからです。

そのため、賃貸併用住宅を建設した場合にはあなた自身がその物件に住むことも絶対条件の一つとして数えられます。あってはいけないことですが、当初賃貸併用住宅として建設した物件に住宅ローンを借りて、そのまま居住しないという例も存在しています。

このような銀行に対する重大な背信行為をしてしまうと、ローンの一括返済を求められ、なしのつぶてで差し押さえまで発展してしまう可能性が高いため、賃貸併用住宅として銀行融資を受ける際は、条件は確実に守るようにしてください。

融資条件から見る賃貸併用住宅の構造と間取りについて

賃貸併用住宅における融資条件を更に掘り下げて、あなたの居住部分が多くを占める賃貸併用住宅の構造と間取りを確認していきましょう。
賃貸併用住宅の間取りについては3種類のメジャーな構造と間取りがあり、その一つひとつに明確なメリットデメリットが存在しています。

縦割り・横割り型の賃貸併用住宅

最もメジャーな構造としては、縦割り型にするか・横割り型にするか、です。

縦割り型の場合には、1階と2階をつなげたメゾネットタイプにするか、別々の住居にするかであなたの居住スペースの割合が変わってきますよね。この居住スペースの割合については銀行別の融資条件によって異なってくるため、融資が決まってから変更することもあると留意しておきましょう。

具体的に試算すると、上下に4戸分の住居を用意できるタイプの賃貸併用住宅を建てる場合に、25％以上で融資が降りるのであれば、あなたの居住スペースは1戸分で十分の可能性が高いです。

一方、25％以上となってくると上下に階段を設け、50％以上の割合を居住スペースにすることが有効な手段となってくるはずです。
また、横割り型で、上下階で居住スペースを分ける構造は、居住スペースの割合について問題になることはあまりありません。（2階建てに限る）

それよりも、問題になってくるのが居住スペースを上下どちらにするかです。
1階部分であれば、入居者の生活音が気になることがありますが、2階を賃貸として貸し出すことで家賃を比較的高めに設定し、収益率をあげることができます。
一方、2階部分を自宅とする場合には、その逆であなたの生活の質を担保することができますが、収益率は下がってしまう場合が多くなります。

複合型の賃貸併用住宅

銀行融資条件によっては、賃貸併用住宅として複合型のアパマンを建設することも可能です。複合型とは3階以上の賃貸併用住宅を指し、住宅ローンの審査基準で自宅スペースが25％以上という比較的ゆるい基準を設けている銀行から融資を受けられた場合に考えられる経営方法です。

各種どのような構造があるのか、需要別にまとめていきます。

ロードサイドに面した土地

比較的交通量の多いロードサイドに面している場合には、1階部分にテナントを入れることも可能です。賃貸併用住宅としては、1階部分にはテナント、それ以上の階層には自宅と賃貸といった形ですね。

テナント経営は比較的高めの家賃設定を取ることも可能なため、住宅ローンで金利を低く抑えつつ収益性を上げるという、賃貸併用住宅としては一挙両得な経営となりそうです。

また、そこまでリスクを取らなくても、好アクセスな立地であれば入居希望者も多くいるため、全ての階を賃貸として貸し出すことも十分に考えられます。

ファミリー層の需要がある土地

ファミリー層の需要がある土地であれば、ワンルーム型の賃貸併用住宅ではなく、間取りを最大限大きくとることも重要な戦略の一つです。

ファミリー向けの賃貸併用住宅といっても、子供がいる地域なのか、都市部のように結婚していても子供を作らない層なのかを精査する必要があり、子供を持つ世帯が多い場合には、より間取りを広く取ることが必要になってきます。

単身者に需要がある土地

都市部もしくは、都市部近郊では単身者に需要がある土地も多いでしょう。

単身者に関しては、比較的利便性を追求する方も多く、ワンルーム型の賃貸にしても、1階にコンビニを入れるなど利便性が高ければ入居してくれる可能性が高まります。

テナント経営だと入居してくれる企業が、賃貸併用住宅に住んでくれている入居者の利便性を向上することに向かない可能性もあるため、フランチャイズ契約を行い自らコンビニを経営するということも十分考えられますよ。

賃貸併用住宅でアパマン経営を行う５つのメリット

ここまで賃貸併用住宅とはなにか、その間取りや構造について述べてきました。

では実際に、賃貸併用住宅でアパマン経営を行うためのメリットにはどういったものがあるのでしょうか。ここでは、そのメリットを5つ紹介していきます。

賃貸併用住宅のメリット①　住宅ローンを組めることで金利を低く抑えることができる

一般の不動産投資ローンとは異なり、賃貸併用住宅を建設する場合には住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンの金利相場は1％前後になっているのに対し、不動産投資用ローンだと3％程度が金利相場となっています。
一千万円単位の融資のため、金利がたったの1％変わるだけで最終的な支払額が大きく変わってきます。
具体的な試算としては、35年支払い3000万円の借入で頭金なしボーナス返済なしの場合、以下の結果となっています。

金利1％の場合、約3500万円
金利3％の場合、約4850万円

なんと、差し引き約1300万円の差に！！

不動産投資用ローンを住宅ローンで組めれば、それだけでも1,300万以上もお得になるということです。
これだけの差がでてくると、当然キャッシュフローに及ぼす影響は重大であり賃貸併用住宅が一般の不動産投資よりも優れている点と言えます。

賃貸併用住宅のメリット②　投資用不動産としてだけでなく居住用として利用できる

賃貸併用住宅は、あなたの自宅として利用することを目的に建設する不動産です。
ローンの支払いが終われば、賃貸とは異なりそのまま居住用として利用することも可能となるため、不測の事態にも対応することができます。

賃貸併用住宅のメリット③　住宅ローン控除を受けることができる

賃貸併用住宅で住宅ローンを組むことで、住宅ローン控除を受けることができ、節税効果も期待できます。
低金利かつ住宅ローン控除により、通常の不動産投資ローンよりもキャッシュフローはかなり潤沢になります。

住宅ローン控除の取得要件について

ちなみに住宅ローンの取得要件としては、以下の通りです。
・10年以上の返済を行うことが確定している
・入居し続けていること（新築6ヶ月以内入居かつその年の12月末まで入居していること）
・住宅の床面積が50㎡以上かつ50％以上が自宅として利用されていること
以上が住宅ローン控除を受ける際の取得要件となっています。

住宅ローン控除を受けると、ローン残債の1％（最大で50万円）もしくはその年の所得税額いずれか一番低い方が所得額から控除されます。

確かに住宅ローン控除はキャッシュフローを改善するために必要な措置ですが、それよりも重要な点は、月々の家賃収入を最大化することです。住宅ローン控除を受け取るために、家賃収入を上げられるのに下げるといった本末転倒なことは行わないようにしてくださいね。

賃貸併用住宅のメリット④　自宅を確保しキャッシュフローを獲得できる

賃貸併用住宅では自宅を確保しつつキャッシュフローを獲得できるメリットがあります。

投資用不動産を運用する場合には、基本的にキャッシュフローのみを獲得するため、賃貸併用住宅においてあなたの住居を獲得する上では、賃料の支払いや住宅ローンを更に組み直す必要があります。

賃貸併用住宅の収益性は一般の不動産投資よりも下がってしまいますが、一挙両得を目指すことができますね。
賃貸併用住宅は、生活費を不動産投資で賄えるといった点で、実質のキャッシュフロー改善にも役立ちます。

賃貸併用住宅のメリット⑤　ライフスタイルに合わせた運用が可能に！

賃貸併用住宅はその利用方法が多岐にわたります。
当初は賃貸部分を貸し出しながら、両親の介護が必要になったり、子供が大人になって住宅が必要になった場合には、賃貸部分を一世帯用に改良することも可能です。

ライフスタイルに合わせた様々な運用方法が取れるというのも、賃貸併用住宅ならではと言っても過言ではないでしょう。

賃貸併用住宅経営に向いている人の特徴って？

賃貸併用住宅には様々なメリットがありました。実際に賃貸併用住宅でアパマン経営を行ってみたいという方は多く見受けられます。

そこで、賃貸併用住宅はどんな人におすすめなのかを、ここでは解説していきます。

住宅ローンのリスクヘッジを行いたい方

住宅ローンと言っても、賃貸併用住宅を建てるとしたら借入額は数千万円を超えることがほとんどでしょう。
更に言うと、金利が十分低く抑えられるといっても3000万円の35年ローンでは500万円程度の金利を支払う必要がありましたね。

このような状況下では、金利分だけでも賃貸併用住宅で家賃収入として手に入れたいと考えることも重要な戦略の一つと言えるでしょう。収益化戦略が上手く行けば、住宅ローンの金利以上の利益を見込むこともできますよ。

ローン金利を低く抑えたい方

投資用ローンと住宅ローンでは、繰り返しになりますが金利に3倍程度の開きがありましたね。

そのため、不動産投資をしたいけど、そこまで高い金利を支払うリスクが取れない方も比較的手を出しやすいのが賃貸併用住宅です。金利を低く抑えることができれば、その分の余剰金は更に投資に回し、回転させることでより資産を増大させることが可能となります。

比較的広い土地を有効活用したい人

賃貸併用住宅を建設する場合に気になるのが収益性の問題です。後ほど詳しく解説しますが、賃貸併用住宅は空室率が高くなってしまうと収益性に難が生じ、リスクヘッジの効果が薄くなってしまいます。

その点で、戸数を多くしたアパマン型の賃貸併用住宅であれば、戸数を増やすことで1室あたりの空室リスクを低減することができます。
ただし、賃貸併用住宅を建てるためには広い土地が必要になってくるため、広い土地を有効活用したい方向けの戦略となりますよ。

自由度の高い不動産投資を行いたい人

自由度の高い不動産投資を行う上で、賃貸併用住宅は一つの手段として有効です。
先程も紹介したように、親世代子世代のニーズに合わせて自由に賃貸の貸出をなくせますし、住宅ローンの支払いが終われば全室賃貸として貸し出すことも可能なんです。

賃貸併用住宅は、その時々のニーズに合わせて自由度の高い不動産投資を行うこともできてしまいます。

相続で大きな家や土地を相続した人

相続で大きな家や土地を相続した人にとっても、賃貸併用住宅は魅力的です。
自分一人では使い切れない家屋を持て余す場合には、賃貸併用住宅として改築する、もしくは貸し出すことも視野に入れていきましょう。

相続税対策を行いたい人

相続税対策を行いたい方も賃貸併用住宅では、かなり有効な手段となってきますよ。
相続となった場合には、現状賃貸に供する家屋に対して評価額を下げることが認められており、節税効果を期待することができます。

相続税に対する具体的な指標は？

相続税に対する具体的な指標としては、自宅用として使用している家屋の評価額よりも30％低い評価額となりますよ。相続税はかなりの料率がとられてしまいますが、この評価減によってかなりの税金を浮かすことができますね。

賃貸併用住宅の注意点とは？

さて、メリットがたくさんある賃貸併用住宅ではありますが、注意点もいくつかあります。
この注意点にも留意しておかないと、せっかくのメリットを得ることができないため、ぜひ最後までご覧ください。

空室率があがるとリスクヘッジの効果激減

小規模な賃貸併用住宅では空室率があがるとリスクヘッジの効果が激減してしまう可能性があります。

具体的には、自宅部分が50％で賃貸部分が50％1戸の典型的な賃貸併用住宅を考えてみましょう。この場合、空室が出てしまうと空室率が100％となってしまい住宅ローンを満額自己負担する必要がでてきます。

極論にはなってしまいますが、このように空室率は直にあなたの住宅ローン返済に対する負担率を上げる結果になってしまうため、賃貸併用住宅を建てる時には、設計段階で空室を出さないための施策を十分に検討する必要があります。

銀行によって融資条件が異なる

賃貸併用住宅を建てるための融資を考える時は、銀行によって融資条件が異なる点も注意が必要です。

繰り返しになりますが、銀行の融資条件はブラックボックス化されており、賃貸併用住宅の融資に対して、自宅部分の割合がどれぐらいから融資を行うのかというのは各銀行で対応が異なります。

融資の前から動き始めてしまうと、実際に融資先がないという状況にも陥ってしまうため、必ず真っ先に確認するようにしてくださいね。

自己管理になるため突発的な事象に対して対応できない場合も！

賃貸併用住宅の殆どは、賃貸管理が自己管理となります。

サラリーマン大家さんの場合、入居者の方が起こした万が一のトラブルに対してすぐに対応できないということもありえます。
突発的なトラブルは人が住んでいる以上発生する確率が0ではないため、きちんとした対応をどのようにするか入念な計画が必要です。

利回りの低さから投資拡大に難あり

賃貸併用住宅は不動産の一部を自宅としてしようすることから、どうしても利回りは低くなってしまいがちです。賃貸併用住宅は、一般の不動産投資と比べてキャッシュフローもそれほど期待できないため、投資拡大を行うには難があります。

賃貸併用住宅の注意点を解消するには？

最後の項目では先程述べてきた賃貸併用住宅の注意点を解消するための施策についていくつか提示していきます。

初めの設計段階で入念な調査を行う

不動産を建設する設計段階では、予測される入居者のトラブルについて入念な調査が必要です。例えば騒音問題などがこれに該当しますね。

あなたが賃貸併用住宅を自己管理していく以上、トラブルの対処もあなたが行うことになるため、最低限設計上の致命的な欠陥がないようにしてください。

トラブル防止のための設備とは？

賃貸併用住宅を建てる際にトラブル防止のための設備に関して、もっとも力を入れるべき箇所としては防音となってくるでしょう。

賃貸併用住宅では、入居者と生活をともにするため、小規模になればなるほど防音設備によってお互いのプライバシーを守る必要が出てきます。

特に昨今ではプライバシーに関して敏感になっている方も多く、いくら魅力的な物件であっても、音がだだ漏れでは入居しても、すぐに転居になってしまう可能性も非常に高いです。

賃貸需要をしっかりと見極める

賃貸需要の調査はもっとも大きな設計段階での仕事でしょう。

賃貸併用住宅を建てようにも周りに賃貸需要がなければ、全くと言っていいほど入居者が集まらず、住宅ローンの返済が軽くなることはありません。
こうなってしまっては、最終判断として売却する他なくなる可能性もあるため、逸る気持ちを抑えつつ、全ての調査を行うようにしてくださいね。

自主管理にはかなりの負担があることに注意しておく

一般の不動産投資では不動産管理会社に管理を一括してお願いすることになると思いますが、賃貸併用住宅では自ら管理することがほとんどです。
賃貸併用住宅を管理していく上では、入居者との親密なコミュニケーションを求められたり、非常時のトラブルに対応したりなど、時間的なコストがかかってくるという点に要注意ですよ。

これらのコストはあなたの生活の余裕度を下げてしまう可能性にもつながるため、事前に対応できるようにしておきましょう。

売却が難しいことを念頭においておく

賃貸併用住宅の売却は形態が特殊なためかなり難航する可能性があります。
一般の不動産投資家は利回りや売却できるかどうかの判断で投資を判断するため、利回りが小さく、更には市場であまり評価されない賃貸併用住宅はあまり需要がありません。

いざというときに現金化するには、二束三文で売却しないと買い手が見つからないリスクというのも実際に存在することには留意しておいてくださいね。

【まとめ】賃貸併用住宅で儲けるための秘訣とは？

今回の記事では、賃貸併用住宅の定義からメリット、注意点など様々な観点からお話してきました。
賃貸併用住宅は非常に魅力的な賃貸経営である一方で、明確なデメリットもある非常にはっきりとした経営手段です。低リスクで賃貸経営を行うための手法であり、ここから更に資産を増大させるには時間が必要になってきます。

賃貸併用住宅を管理する上で、低リスクになればなるほど、あなた自身が動かなければならない時間は増えがちです。

これらの点を踏まえた上で、お金を絞るところは絞り、収益性を向上させつつ、空室を作らないことが賃貸併用住宅で設ける秘訣と言っても過言ではありません。