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「大家さんになるにはどんな準備が必要なの？」
「大家業をするには、いくら必要？」
「失敗しない大家さんの始め方を知りたい」

こんな疑問やお悩みありませんか？

家賃収入などを目的として、大家を始めたいと考えているものの、いざ物件を購入するとなると多くの初期投資や並外れた大家としての経営センスが必要だと考えて、不安から手を出しにくいと感じてしまいますよね。

そこで、今回の記事ではこれから大家を始めたいと考えている方に向けて開業に必要な準備について解説していきます。

大家を失敗しないための方法も併せて解説していくのでぜひ最後までご覧ください。

大家になるにはいくら必要？

大家を始めたいと考えている人の一番の関心事に挙げられるのは、一体どれくらいの初期投資が大家になるために必要かというお金の知識ですよね。

まずは、重要度の高い大家になるために必要な初期費用について解説していきます。

最低限100万円の余剰金があれば大家業が始められる

結論から述べると、最低でも100万円の余剰金があれば大家は始められます。

100万円程度の資金があれば不動産を購入するための銀行のローンを利用できるようになるのがその理由です。手続きに掛かる50万円程度の経費とローンを組むための頭金としての50万円が必要な100万円の内訳になります。

大家を始めるにあたってローンが組みやすくなる賃貸物件が大体1000万規模からで、その頭金は購入金額の約5％とされるのが多いため、1000万円の5％の50万円がローンを組むための最低限の頭金になります。

ただし、大家が用意するべき100万円はあくまでも頭金と経費として必要なお金であるため、最終的にはローンの返済を行っていかなければいけません。

そのため、大家を始めるには、あくまでも余剰金としての100万円が必要とされます。

100万円で不動産を買うための具体的ステップとは

大家として不動産を買う必要最低限の資金が分かったところで、次に100万円というお金で不動産を買うための具体的な方法について解説していきます。

①年収×10倍程度までの範囲で不動産物件を選ぶ

大家の事業は物件を選びから始まります。

ローンを利用して物件を購入する場合、大家の年収×10倍までを限度として物件を選ぶようにすると良いでしょう。

なぜなら、ローンの審査が比較的通りやすいのが年収の10倍までの融資額だからです。

それ以上の融資額を受けようとすると、必要とされる融資の条件が厳しくなったり、月々の返済が苦しくなるケースが増えてしまいます。大家として購入したい不動産は年収の10％までを限度とした範囲で選ぶようにしましょう。

②銀行融資を受ける

購入先が決まったら次に融資を受ける銀行を探します。

この際、個人で申し込めますし、売買の仲介をしている不動産会社に提携先の金融機関の紹介をしてもらって探すのも可能です。

また、不動産の売買契約を結ぶ前であっても、事前審査でローンが下りるかどうか確かめられます。

物件の売買契約の締結が終わり次第、住宅ローンの本審査と契約を行って銀行融資を受けましょう。

③必要経費を支払い大家業を始める

融資金を受け取った後の大家を始める次のステップは支払いです。

不動産代金の支払いと50万円程度の諸経費の支払いを行いましょう。諸経費の内訳としては、建物の火災保険や地震保険といった各種保険料、登記費用などが内訳に入ります。

必要な経費を支払い、住宅の引き渡しが終われば入居者を入れて家賃を得る大家を始められます。

大家になるには何が必要なのか

さて大家の仕事を始めるにあたって必要となるお金について理解したところで、次に大家になるための条件について解説していきます。

特別な資格などは必要ない

結論から述べてしまうと、賃貸可能な物件さえあれば開業できるため、大家を始めるにあたって特別な資格は必要ないです。

不動産関係の制度、税金についての知識が問われる宅地取引士資格（宅建）や資産運用などのお金の知識が問われるファイナンシャルプランナーの資格なども、あって損はありませんが大家として必要不可欠な条件とはいえません。

勉強をして難しい資格を取らなければ始められない仕事も世の中にはありますが、大家は誰にでも始められる仕事なのです。

仕事をやめる必要もない

そして、大家は本業に影響のない範囲で副業として行えます。

俗に言う“サラリーマン大家さん”という言葉が世に浸透していることからも、自分の仕事を続けながらその合間に大家を行っている人が多いのが伺えますよね。

現在の日本では、管理会社などの大家の仕事を代行してくれるサービスも充実しているので、本業がある程度忙しくても大家を行っていくのは可能です。

ただし、入居者への定期フォローは行うこと

しかし、いくら管理会社に運営を任せられるといっても、入居者への定期フォローを欠かせません。

家賃を得る副業といっても大家は立派な事業であるため、その顧客ともいえる部屋の入居者を蔑ろにしていると安定して家賃収入を得るのが難しくなります。

入居者に安心して部屋を借り続けてもらうために定期的なフォローを怠ってはならないのです。

なぜ大家業はサービス精神が必要なのか

大家の仕事の中でも入居者への定期フォローの重要性は年々高まってきています。

入居者に対する大家のサービス精神が求められる理由についてより詳しくみていきましょう。

①少子高齢化と家あまり減少が加速中

より入居者へのサービスが重視される背景の一つとして、少子高齢化と家あまり（空き家）が進んでいるという日本の現状があります。

さっくりといってしまうと、現在の日本は人の数に比べて住居が過剰気味に陥っているのです。

②入居者側が賃貸物件を選ぶことができてしまう

住居の供給量が多いため入居者側は賃貸物件を多くの候補の中から選べるようになりました。

以前の日本であれば、部屋を借りたいと考える希望者よりも空き部屋の数が少なかったため、家を貸してくれた大家に対するお礼として礼金が支払われる事例もよくありました。

しかし、現在では少ない入居者の注目を集めるために礼金を０に設定している物件も増えてきています。

礼金０の事例のように注目を集める手法を取ったり、物件自体に大きな魅力ない限り、賃貸物件を選べる立場にある部屋の入居者を集めるのは非常に難しいのです。

③家賃の利回りだけを追求しても入居者がいないと始まらない

賃貸可能な住宅が供給過多にあるのは利回りの設定にも大きく影響します。

同じような条件の部屋であれば、家賃が安い部屋を選んで入居したいと考えている人が大半のため、大家が単純に利回り重視で家賃を設定した場合、その部屋を借りたいと考える人が集まらない可能性が高いのです。その地域の家賃相場を参考にして、入居者にこの物件はお得だと感じさせる家賃設定ができなければ住み先として選んでは貰えません。

大家はまず入居者がいなければ経営が回らない事業だと理解しましょう。

大家が不動産経営で失敗しない方法は？

サービス精神という大家の仕事の要点について理解したところで、次に不動産経営の失敗を防ぐためのポイントを解説していきます。

地域のニーズにあった不動産経営を行う

家あまりの多い現代だからこそ、安定した家賃を得るために大家はその地域のニーズにあった不動産経営を行わなければいけません。

たとえば、単身の出稼ぎ労働者が多い都市郊外であれば、広くて高価な部屋よりもワンルームでも安価な部屋を求める人が多くなります。

その地域に済む人々が求めているニーズを満たせるのであれば、大家が入居者を集める難易度は格段に下がります。

頭金が少ない場合には財務の健全化を優先する

また、大家が銀行融資を受ける際の頭金が少ない場合は、財務の健全化を最優先にして、手元にお金が残るような経営を行うようにしましょう。

不動産投資は建物の購入後であっても、管理費用や維持費用によるランニングコストがどうしても大家の経営には掛かります。

頭金が少ないとローンの利子も高くなります。利子が高くなると家賃による月々の支払いが難しくなるので、不動産を手放す必要が出てくる可能性も否定できません。

そのような自体を避けるためにも頭金の少ない大家は支出を極力避けて財務の健全化を目指しましょう。

必要な節税知識など努力でカバーできる点に全力を尽くす

事業が上手くいくかどうかは運による要素もありますが、節税は知識があれば良いので大家の自助努力によってある程度のカバーが可能です。

利益を上げたい大家としては知らなかったから損をするのは絶対に避けたいですよね。

大家の事業の成功確率を上げていくためには、大家の努力で変えられる範囲にはできる限り力を尽くしていく姿勢が大切です。

大家になることで得られるメリットとは

成功するには様々な努力が必要とされる大家ですが、その努力に見合うどんなメリットがあるのでしょうか。

最後の項目では大家を行うメリットについて解説していきます。

①時間や収入に余裕が持てる

入居者が安定して居住するようになれば、家賃収入も安定して月々の支払いに悩まされるような問題がなくなり収入面での余裕をもてるようになります。

また、副業として大家をしている場合、家賃収入に応じてお金を稼ぐために行っている本業の残業時間などを減らせるようになるため、時間的な余裕も持てます。

安定した家賃収入と時間の余裕が得られるのが大家の大きな魅力の一つです。

②家賃収入によって準不労所得を得られる可能性が高い

大家はサービス精神が必要であっても、大家自身の実労働の時間はあまり多くないため家賃収入は準不労所得と言えます。

入居者が居着くまでの過程こそ集客や応対で忙しくなりますが、一度安定してしまえば、経営に掛かる時間は大きく下がります。

準不労所得ともよべる家賃収入が得られるのも大家の事業のメリットです。

③不動産を多角化しリスクヘッジも可能

不動産をアパート経営以外の様々な土地活用に利用したり、別の地域に物件を所有してリスクヘッジを図ることも大家は可能です。

保険で立て直せるとはいえ地震や火災などでアパートが破壊されてしまえば、その間に大家が得られる家賃収入は０になってしまいます。

しかし、大家が別の不動産を経営していれば、一つの不動産から得られる家賃収入が０になってしまっても他の不動産からの家賃で生活をカバー可能です。

大家が個人であっても複数の不動産を経営してリスクヘッジを図れる強みが不動産賃貸業にはあります。

まとめ

今回は大家の仕事について詳しく解説していきました。

大家の仕事は特別な技能や資格は必要なく、該当する地域の入居者ニーズを感じ取れる方であれば誰でも始められます。

ローンを組めば100万円程度の自己資金があれば始められるので、良い物件を見つけたらぜひ大家の開業を検討してみてください。