空き家の活用方法まとめ。デメリットも紹介

空き家とは？

「空き家問題」という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。この空き家問題は深刻な社会問題にもなっています。

親から実家を相続したものの、活用ができないうちに、建物が古くて売却することも難しくなり、固定資産税がかさんでしまうというものです。さらに、建物を解体・撤去して売却しようにも数百万円もの費用がかかるので、「とりあえずそのままにしておく」不動産が急増しているというのが、「空き家問題」です。

賃貸用の「貸家」として活用される方もいますが、築年数が長いものも多く、借り手が見つからない場合もあります。居住実態がなく、適切に管理されていない空き家を放置しておくと、放火や不法投棄などの温床になりかねません。

建物倒壊の危険や景観の悪化はもちろん、異臭問題を引き起こせば近隣トラブルに発展する負の財産となるので活用に関して注意が必要です。

ここでは空き家の現状や活用法、空き家を放置するデメリットなどを解説します。

増え続ける空き家

日本は人口は減少傾向にあり、それにともなって当然空き家は増え続けています。賃貸用の物件だとしても、借り手となる若い人が減少しているので、結局空き家が増えることになってしまうのです。

総務省による平成25年度の住宅・土地統計調査によれば、空き家はここ20年あまりで1.8倍に増加し、賃貸用または売却用の住宅などを除いた、活用されていない空き家については2.1倍に増加しているというデータがあります。

そして1番の問題は、その空き家のほとんどが木造一戸建てである点です。築年数が古い建物は、現在の耐震基準を満たしていないため、地震による倒壊の危険が懸念されます。そのような建物があなたの自宅の横にあった場合、とても危険ですよね。だからこそ、空き家は早めに活用するのがよいのです。

では、空き家を活用するにはどのような方法があるでしょうか？ここからは、空き家の活用方法を考えていきます。

1.空き家を貸すことによる活用法

空き家になった物件は放置しておくと利益を得ることができないだけでなく固定資産税だけがかかります。また、誰も住んでいないと物件というのはどんどん傷んでしまいます。

そこで、まずは物件を貸すことを考えるのがおすすめです。賃貸で貸すことで、家賃収入が得られますし、人が住むことで物件を維持することもできます。

■ 空き家を貸すメリット

空き家を貸したときの家賃収益を計算するには、利回りの計算で表現されます。

「利回り（%）=（（分配金-税金）/投資元本）÷運用年数×100」で求めることができ、利回りが高い方が儲かるということです。主に融資を受けて物件購入した場合には返済額が加味されますので、利回り計算が重要になりますが、現金一括購入または完済済みであれば、そこまで気にする必要もありません。

アパート・マンションと違い、空き家の場合は1つの物件で入ってくる年間家賃が低いため、融資を組んでまで購入することはオススメしません。

所有の物件で空き家状態が続いているのであれば、管理費用や固定資産税を払い続けなければならないので、「貸す」という活用法は最も早い対策になります。

■ 空き家を貸す時のポイント

古い空き家を、手をかけずに安い賃料で貸すのも1つの方法です。しかし、リフォーム・リノベーションを行うことで家賃の底上げを行うことが可能です。

たとえば、200万円のリフォームを現金で行い、年間72万円（月6万円）の家賃が入ってきたとすれば実質利回りは36％程と高い利回りで運用できる計算になります。約3年後からは丸々儲けになります。

手をかけずに、年間48万円（月4万円）で運用したとすれば、手をかけたものと比較すると5年後には100万円以上の差が出ることになります。

■ 空き家を賃貸物件として貸す

一軒家の空き家を賃貸で貸す場合には、家族がいる人がターゲットになります。そのような人は、マンションやアパートでは手狭に感じていたり、一軒家に住みたいと感じていることが多いです。

調査によると、住宅購入希望者では一軒家に住みたい人というのがマンションよりも多く、7割を占めているようです。一軒家に住みたいと考えている人は一定数いるのです。

参考：『住宅購入・建築検討者』調査（2018年度）』

また、一軒家に住みたいと考えている人は子供がいる場合が多いので、部屋が複数ある家で対面キッチンやカウンターキッチンのような家が借りられやすいでしょう。また、庭や駐車場があるような物件であれば賃貸として貸しやすいでしょう。

そのような物件をお持ちの方は賃貸物件として、家族向けに貸し出すことを考えるのがよいです。物件が老朽化していたり、耐震基準を満たしていない場合には、建物を修繕・リフォームする必要があります。

■ 空き家をシェアハウスとして貸す

また家族向けだけでなく、空き家をシェアハウスとして利用することも考えられます。シェアハウスであれば、戸建賃貸で貸すよりも多くの人が入居することになり、家賃収入も戸建賃貸よりも得られることになります。

戸建賃貸では入居者が出てしまうと、次の入居者が決まるまで賃料収入がなくなってしまいますが、シェアハウスであれば一人が出たとしても他の入居者から家賃収入が得られるので家賃収入がなくなる心配がありません。

シェアハウスとして貸す場合には、入居者が集まる地域であるか、シェアハウスとして利用できる物件であるか、というのが重要になります。また、管理を自分で行うか、専門の業者に委託するかによって、手間や費用が変わってきます。

ただし、空き家をそのままシェアハウスとして活用するのは難しいので、リノベーションが必要になりますので、その分の費用はかかると考えておくのがよいです。

■ 空き家を事務所として貸す

最近では、IT系の会社などが地方の一軒家をオフィスとして利用することも増えているようです。徳島や沖縄など、地方でもそういった企業へ向けてアピールしているところもあります。

地方であれば家賃も安いですし、遠隔会議なども進化しているので、開発部隊などを地方においている会社も増えてきました。

このような会社が、オフィスとして空き家を利用するように誘致するのもよいでしょう。借り主が企業であれば家賃の支払いに不安にありませんし、物件に傷がつくような心配もありません。空き家を貸す場合には、企業へ貸すことも考慮に入れましょう。

2.空き家を売却する活用法

■ 空き家を売却するメリット

管理が面倒、他に活用方法が無いのであれば売却も視野に入れましょう。売却の場合は大きく分けて「建物ごと土地を売る」または「更地にして土地を売る」ことになります。

不動産という資産は、現金が必要な時にすぐ処分できない流動性の低い資産です。「いつか」ではなく今すぐに動いて準備しなければ税金を払い続けることになります。

■ 空き家を売却する時のポイント

築年数が経過した古い空き家自体にはハッキリ言って価値がありません。取り壊してからでないと、土地に関しても一般の買い手が見つかりにくいのが現状です。

解体費用に数100万円かかるので、現金の預貯金が無いのであれば建物ごと買い取ってくれる不動産会社を探しましょう。買取後にリフォーム・リノベーションして売却物件として活用する不動産会社もあります。

3.空き家を取り壊すという土地活用

■ 空き家を取り壊すメリット

平成27年5月に全面施行された空き家対策特別措置法により、通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、特定空家等に認定されると控除が適用されなくなります。自治体から特定空家等に認定されてしまうと過料が課せられることもあります。

取り壊すことで、法律に関連した指導を受けることも無くなりますし、自然倒壊などによる損害賠償リスクも無くなります。

■ 取り壊して土地活用する時のポイント

一番気を付けなければならないことは、空き家を取り壊すと固定資産税が高くなってしまうということです。

簡単にいうと、固定資産税は土地の上に何らかの建物があることで何割か安くなっているのですが、更地になることで何倍も高くなる恐れがあります。空き家を取り壊す前には、業者に相談した上で判断しましょう。

しかしながら、前述の法律に問題、自然倒壊などによる損害賠償のリスクを心配するよりも、空き家管理の必要がなくなりストレスから解放されるのは、心情的にも大きなメリットといえるでしょう。

空き家のデメリット

空き家といえども所有者の財産ですので、所有者からすれば「自分の所有物だからどうしようと勝手でしょ」と思うのも当然です。

しかし、あなたに3歳の子どもいて外で遊んでいる際に他人の車を傷付けたとしましょう。親の管理監督責任がありますので、あなたは車の修理費用を払わなければなりません。空き家にしても同じことです。

ここからは空き家のデメリットを解説していきます。活用をせずに空き家にしておくことで、大きく分けると「環境面」と「所有者の資産面」の2つのデメリットが発生します。

環境面のデメリット

まず環境面では、ゴミの不法投棄、ホームレスが住み着くケース、野良犬や野良猫が住みつくことで糞尿による悪臭、ネズミや病害虫などの大量繁殖によって衛生環境上の問題が発生する恐れがあります。

空き家は放火の標的になり易く、不良グループや犯罪者のたまり場になることで犯罪の温床や周辺の治安悪化の原因となる可能性もあります。適切に管理されていないと建物自体の痛みが激しくなり、街全体の景観が損なわれる上に、倒壊や崩落などの危険が生じることは言うまでもありません。

資産面でのデメリット

次に所有者の資産面では、活用しないと建物の劣化が進むにつれて不動産の価値も減少します。環境面での問題が、所有者の資産面にも直結する恐れがあり、たとえ買い手が見つかったとしても近隣トラブルに巻き込まれることを恐れて売買が成立しない事態も懸念されるのです。

平成27年5月に全面施行された、空き家対策特別措置法により、通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、特定空家等に認定されると控除が適用されなくなります。つまり、最大6倍の固定資産税を支払う可能性があるということです。

自治体から特定空家などに認定されてしまうと過料が課せられることもあるので注意が必要です。空き家はなるべく早く活用するようにしましょう。

依頼する会社はしっかりと比較しよう

建築会社や不動産会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や管理の強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社や建築会社はしっかりと比較検討しましょう。また、こういった会社はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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