マンションやアパートのオーナーチェンジ物件の注意点とメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジとは、賃貸人が入居している状況で戸建賃貸・マンション・アパートなどの不動産物件を売買することをいいます。
賃貸借契約を継続したまま、所有者であるオーナーが変わるので「オーナーチェンジ」というのです。住人がいなくて所有者がかわる場合にはオーナーチェンジとはいいません。
オーナーチェンジでは、賃借人からの賃料を引き継ぐ権利を得ると同時に、敷金返還義務も引きつぐことになります。
オーナーチェンジ物件のメリットとは？
はじめから収益化ができる
オーナーチェンジ物件を購入する場合は、既に賃貸している人からの家賃収入も新しいオーナーに移行するため、契約が済んだその月から家賃収入が入ってくるというメリットがあります。
空室の賃貸物件を購入する場合には、新たに入居者を募集しなければならないため、賃貸人が現れ入居するまでは賃料収入は全く得られません。オーナーチェンジ物件の場合は、購入して所有権を得た日からの賃料が自分のものになるので、空室を購入するより初期から利益があり、メリットが大きいです。即収入に結び付く点では、オーナーチェンジ物件を購入することは大変魅力的なのです。
また、オーナーチェンジをする物件が既に満室になっている場合には、新たに入居者を募集する手間もコストもかかりません。また、中古物件の場合は事前にリフォームが必要となる場合も多くあります。
相場よりも安い傾向がある
オーナーチェンジ物件は相場よりも安いことがあります。一般的にオーナーチェンジ物件の賃料は、空室物件よりも安い金額で設定される傾向があります。
というのも、入居者の居住する権利というものがあり、オーナーが変わったからといって賃料を上げることができないという都合があるからです。
本来賃借人がいない状態であれば、オーナーは自由に賃料を設定できますが、オーナーチェンジ物件の場合には賃料を変更することができません。そのデメリットがあるので売り出し金額が安くなる傾向があるのです。
計画がたてやすい
オーナーチェンジ物件は初めから入居者が入っており、毎月の収入というのも予想が立てやすいです。
中古物件ではリフォームなどの費用がかかりますが、オーナーチェンジ物件ではリフォームが必要ないので、このような費用が必要ありません。
出費がかからず、将来的にも収支の予想をたてやすいので、人生設計や投資計画をたてやすいということがいえます。
オーナーチェンジ物件のデメリットとは？
事前確認ができない
オーナーチェンジ物件で扱うのは、入居中の不動産物件であるため、事前に物件の中を確認する事ができないというデメリットがあります。いざ購入してみれば、物件の情報では築年数が浅く、最新の設備が設置されていると書かれていても、入居者の使用方法に問題があり損傷が激しい場合も考えられます。
賃貸借契約の内容と戸建賃貸やマンション等の外観の確認だけで数千万円の高額投資をする事になるのですが、内部の状態がどんなに悪く、修繕が必要な状態になっていたとしても、賃借人が退出するまで判明しません。
室内の附属設備の種類などの書面で分かるものについては、購入を決定する前にしっかりと確認しておきましょう。また、現地を実際に訪れて共用部分を見るなども行いましょう。
契約後に発覚した瑕疵については、売主の責任を問うことはできず、自分で瑕疵の保証をしなくてはなりません。前のオーナーが戸建賃貸、マンションやアパートを手放す理由に関しての情報は重要です。
入居者を選べない
オーナーチェンジ物件では、入居者を選ぶことはできません。どのような住人が住んでいるかということがわからないので、どのような問題が起こるかがわかりません。
家賃の支払いが遅れがちだったり、入居者とトラブルを起こすことが多いなど、なんらかの問題がある可能性もあります。
また、オーナーチェンジ物件でも、ずっとそのまま継続して家賃収入が保証されるわけではありません。実際に購入した翌日に賃借人から退出の申し出が届く事もあります。
オーナーが物件を手放す理由も事前にしっかりとヒアリングするようにしましょう。
不動産業者は比較しよう
投資用物件を紹介してくれる不動産会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、紹介してくれる物件や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、戸建住宅やマンションを紹介してくれる会社はしっかりと比較検討しましょう。また、建築業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。
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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。
