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『アパートってどれくらいの築年数だと建て替えるべきなの？』
『建て替え費用の目安を教えて欲しい！』
『建て替えるメリットとデメリットを知りたい』

こんなお悩みはありませんか。

アパートを建て替えるとなると、新築を建築するのと同様に様々な労力がかかってくるので、その投資に対してどれほどリターンがあるのかが判断できず困っているオーナー様も少なくありません。

また、アパートの再築には明確な基準があるのか、そもそもアパートを建て替える必要があるのか、など不安に感じる人も多いと思います。

そこで今回の記事では、アパートの建て替えについて概要を全てお話ししていきます。

この記事を読むと、アパート再築費用の概算もわかるので是非最後までご覧ください。

アパート建て替え時期の目安はいつ

はじめにアパートの建て替え時期はいつ頃になるのかについて解説していきます。

結論としては、大体30年くらいからが目安になってきています。

その点をより深掘りしてここでは解説していきます。

建て替え目安①築30年を過ぎている

アパートのインスペクション時期は10年周期で訪れますが、新築から数えて30年を過ぎたアパートの場合には大規模修繕が必要になってきます。その中には建て替えも含まれています。

10年周期でやってくる大規模修繕については以下の通りです。

10年〜15年

• アパートマンションの鉄材部
• 屋上防水
• 外壁塗装

建物の築年数が10年から15年周期では主に鉄材のサビを修繕したり、外壁を塗り直したりする修繕が発生します。

20年〜30年

• 給水管
• 給排水ポンプ
• エレベーターの交換

建物の築年数が20年から30年となるとアパート入居者のライフラインの中でも重要な部分が当てはまってきますね。

30年以降

• 玄関ドアの交換
• サッシの交換
• 第2回の外壁塗装

30年以降となると部屋の建付けなどが変化してしまいドアの交換などが視野に入ってきます。

木造アパートだと30年時点でローン完済が完了している物件が多いので建て替えが必要な可能性もあります。

建て替え目安②立ち退きが必要なほど高額なリフォームが発生する

新築から数えて10年程度は家屋に問題は発生しにくいですが、大地震などに見舞われ入居者が住み続けられない環境であれば建て替えは必ず行って下さい。

築古アパートでは、建物の寿命が尽きてしまうことも視野に入れておく必要があります。

アパートの傾きが発生している状態では倒壊の危険性があり早急な対処が必要です。

建て替え目安③空室の割合が際立って高い場合

アパートの空室が際立って高い場合には建て替えも検討すべきです。

ただし、空室の割合が高いことが原因で建て替える場合には、いくつか条件があります。

1. 空室があっても賃貸需要がきちんと存在していること
2. 築年数が古いために空室になっていると判断されること
3. 空室への内見があって入居まで至らないこと

そもそも賃貸需要がないところで、空室の割合を問題に上げアパートを建て替えたとしても、全く意味をなさず、お金を無駄にしてしまうだけなので、上記の条件に当てはまるかどうかをきちんと確認して下さい。

あくまで、アパートの空室の割合の原因が築年数にあることが確定してから工事を行うようにして下さい。

建て替え目安④アパートのローンが完済している場合

建物を新築する目安の最後はローンが完済している場合です。

築30年が目安なのは、このローンが完済していることが絡んでくるからです。銀行から融資を受ける場合には、アパートの構造の法定耐用年数が関わってきます。

簡単にまとめておくと以下の通りです。

• 木造⇒22年
• 重量鉄骨⇒34年
• RC⇒47年

RCだとまだ耐用年数には10数年残っていますが、強靭な構造である重量鉄骨であっても30年程度で耐用年数が切れてしまいます。

耐用年数が切れれば当然帳簿上の建物の価値は0円になってしまいますし、減価償却を使えなくなってしまうので、節税効果も薄れてしまいます。

これらのことからローンが完済している場合には、節税効果などを狙ってもう一度ローンを組み直すと、そのままの状態よりも資産が大きくなる可能性が高いです。

アパート建て替えにかかる費用は？

続いてアパート再築にかかる費用について解説していきます。
ここではアパート解体の工事費用とアパート建築の工事費用の両軸で解説を行っていきます。

アパート建て替えにかかる総額の費用について

アパート建て替えになるとどのような費用がかかってくるのでしょうか。

実はアパート建築の工事に限っていうことで新築アパートを建てるのとあまり変わりはありません。

費用的に負担増となるのは解体費用です。解体費用は構造別や階層別によって全く異なってくるんですね。

1平米あたりの解体の工事費用は建築の工事費用よりも安いですが、それでも900万円程度は覚悟しておくと良いでしょう。

構造別アパートの解体費用

では早速アパートの構造物解体費用を確認していきましょう。
表にまとめると以下の通りです。

建物の構造	値段/1平米あたり
木造	3万円〜4万円
鉄骨	3万円〜6万円
RC	5万〜8万円

ここにアパートの階数が加算されますが、一般的に建物が平屋だと2階建てのアパートよりも割高になります。

正直な所、業者によって解体費用はまちまちで相見積もりが必須です。

悪徳業者に引っかからないよう、きちんと知識をつけて交渉に臨みたいところです。

また、料金の変動要因には廃材の撤去料金や特殊な重機の運搬量なども含まれるため変動要因が多いです。

まずは見積もりをとるところから始めていきましょう。

アパート建築の工事費用の目安は？

アパート建築の工事費用の目安を知るためにはまず構造別の坪単価を知っておく必要があります。

建物の坪単価については以下の表をご覧ください。

構造	木造	鉄骨	RC造り
坪単価	50万円代〜90万円代	およそ100〜120万円	およそ100万円

建物の構造が木造以上の費用は大体2倍程度となっており、改めて建築工事する場合には多額の費用が必要になってきますね。

また、おおよその新築建築の工事費用に関しては以下の通りです。

	木造	鉄骨	RC
平均面積※1	約121平米	約374平米	約1622平米
坪単価	およそ60万と仮定	120万円と仮定	100万円と仮定
平均建築費用概算※2	2,196万円	1億3,576万円	4億9,9076万円

※1政府統計窓口建築着工統計表より計算
※2平均面積×0.3025×坪単価によって計算

木造アパートであれば2000万円程度が下限になりますが、鉄骨やRCだとかなりの金額になってきますね。

こちらはあくまで本体建築の工事費用となっており、建築の工事費総額には付帯工事費用や設備費用、立ち退き料が関わってきます。

付帯工事費用と諸費用

続いて建物の付帯工事費用と諸費用についてです。

付帯工事費用と諸費用は全体の工事費用の大体30％程度を占めています。

具体的には、先の項目の木造アパートを建築するとなると、以下の計算で求まります。

2,196万円÷0.7≒3,137万円

およそ1,000万円程度が建物の工事費に必要になってくる計算になります。

もちろん、RC構造の建物に建て替えを行えば、それに比例して金額が大きくなっていきます。

ちなみに諸費用とは、不動産登記費用や住宅ローン手数料など様々な細かいお金の出入りがある費用を指しています。

立ち退き料

最後に立ち退き料についてです。

アパートからの立ち退き料の一般的な相場は、家賃の6ヶ月分になっています。

例えば、家賃5万円であれば、30万円を立ち退き料として支払う計算です。

この金額の是非はともかく、入居者の方が新居のアパートを見つけて支払うお金を考えると、この立ち退き料にも納得できますね。

なぜなら、敷金礼金を合わせると大体家賃の3ヶ月分から4ヶ月分程度を支払わなくてはいけないからです。

更にそこに引っ越し費用などを含めると、立ち退き料はほとんど手元に残らない計算になります。

アパート建て替えの準備金はどうするの？

実際にはアパートを新規に建てるとなると、最低でも3,000万円程度が必要になってくるのは先程の項目でお伝えしました。

では、どのようにしてこれだけの金額を用意していけばよいのでしょうか？

なぜ融資が必要なの？

新規にアパートを建てる場合には融資が不可欠です。

なぜなら、アパートの工事には、最低でも3000万円程度多くなると数億円規模の資金を用意しなければならないからです。

全ての金額を自己資金で賄うのは避けておいたほうが無難です。

更に言うとアパート経営において、建物の維持費用や回転費用を賄うためには、更に費用が必要になってくるので、あらかじめ多くの資金があった方が有利になりますよ。

頭金を用意する

融資を受けるためには、頭金を融資全体金額の1割から3割程度を用意しておく必要があります。

現在の金融機関ではオーバーローンやフルローンなど債権が焦げ付く可能性の高い融資は行っていないからです。

例えば、アパートを建てるのに3,000万円の融資を受けるのであれば、300万円から900万円程度の頭金が必要になってきます。

ただし、頭金はできる限り多い方が金利リスクを下げられるので、余裕がある場合には多く準備しておきましょう。

ローンを組む

十分な量の頭金が用意できたら、金融機関でローン組成の準備を行っていきます。

アパートの建て替えを行うということは、少なくともローン返済の実績があることが多く、信用力がついているためローンは通りやすく、思っていた以上の資金調達が可能になることが多いです。

ただし、アパートのローン返済は家賃収入やあなたが働いている場合の手取り収入と比較衡量しながら決めなければなりません。

なぜなら、建物の入居状況を常に100％にすることは難しいからです。

ちなみに、一般的にローン返済の年間返済比率は手取りの20％から30％と言われており、この水準を超えてしまうと無理のある返済計画になってしまいます。

政府系融資も有効な手段になる

建物工事の融資を申し込むのであれば、政府系金融に依頼するのも一つの手です。

政府系金融機関は銀行よりも融資条件が特殊ですが、かなりの好条件を提示してくれるからです。

例えば、日本政策金融公庫の場合、金利は1％〜2％と民間の金融機関と比べてかなり破格の金利条件を提示してくれます。

ただし、繰り返しになりますが、金利が低い代わりに融資条件がかなり厳しい点には注意が必要ですよ。

アパート建て替えにつきもの。立ち退き問題について

融資の問題も落ち着き、建物の再築を行おうと考え、最後に立ちふさがる壁が立ち退き問題です。

立ち退き問題に関しての基準は、立ち退き料を支払う旨の通知と、立ち退きを行って欲しい6ヶ月から1年前の通知が必要です。

では詳しく見ていきましょう。

アパートからの立ち退き料の相場はどれくらい？

繰り返しになりますが、アパートの立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分程度が相場となっています。

これには、建物から立ち退いてもらって新たに新居を探してもらうための一時金という意味が含まれています。

実際、明確な立ち退き料については法律上決められておらず、あくまで相場です。

そのため、大家さん側から新居の提供などを申し出れば当然立ち退き料の減額も可能となりますよ。

アパート立ち退きにかかる法的根拠は？

建物からの立ち退きに関わる法的根拠は借地借家法の第26条によります。

建物の老朽化に伴う建物の建て替えに関しては、大家さん側の正当事由となる可能性が非常に高く、裁判になったとしても勝訴になる可能性が高いです。

加えて、入居者側からしても倒壊の恐れなどがある場合には、立ち退きには基本的に合意してくれるものと考えられるでしょう。

ただし、一部のモンスター入居者は立ち退き料に関して再交渉を行おうとしてくる可能性もあります。

ここで、弱気なところを見せてしまうと交渉が難航してしまうので、弁護士を介した話し合いに持ち込むようにして下さい。

最初期の段階で建て替えを計画しておけば立ち退き料を節約できる

建物から立ち退いてもらう場合には、1戸あたり家賃の6ヶ月分を臨時の出費として支給する必要がでてきます。

家賃5万円で10戸の場合、300万円の出費ですね。

この立ち退き料に関して、節約を図ろうと思うのであれば事前に計画を行い、計画的に全部屋からの立ち退きをお願いすることが得策です。

また、新居の斡旋を大家さん経由で行なったり、引っ越し業者をまとめて依頼したりするなどして、少ないながらも立ち退き費用を少なくすることが可能です。

300万円という値は銀行融資を受ける際の頭金にできるほどの金額でもあるため、計画を明確に立てて行動しましょう。

アパートを建て替えると、どんなメリットがあるの？

では、建て替えするメリットとして何があるのか。メリットを5つに分けて紹介していきます。

メリット①キャッシュフローが改善する

法定耐用年数が切れたことによって、減価償却費を計上できなくなった建物を新たに立て直すことでキャッシュフローが改善します。

なぜなら、減価償却によって帳簿上あなたが保有する建物の資産価値が目減りし、その分をマイナスとして計上できるからです。

マイナスとして計上できるということは、その年度の売上から差し引きできる額が増えるのと同義で、所得税や地方税が下がります。

そうなると、キャッシュフローが改善され、より使える資金が増えていきます。

メリット②相続税対策に有効

建物の建て替えは相続税対策に対しても有効です。

特にアパートのような賃貸で貸し出している不動産は、借家権割合と賃貸割合のおかげで、相続税の評価額として使われる固定資産税の評価額が減少します。

ここではなぜ建物の新築が相続税対策に対して有効なのかを解説していきます。

賃貸割合の増加によって建物の相続税評価減が起こる

建物の新築によって新たに賃貸不動産を建設すると、入居率が改善することが多いです。

なぜかと言うと、一般的に築古の建物よりも新築の建物に住みたいのが入居者の需要としてあるからです。

新たに入居者が増え空室が埋まると、アパートの賃貸割合が上昇します。

空室の割合が減り入居率が上がるのが賃貸割合の上昇を意味します。

相続税を計算する際に、元になる建物の相続税の評価額は固定資産税の評価額を元にして以下の計算式で計算されます。
※固定資産税の評価額にかかる借家権割合は0.3で固定

建物相続税の評価額＝固定資産税の評価額× （1−0.3（借家割合）×賃貸割合）

この計算式からすると、賃貸割合が最大の状態だとおよそ7割まで減少するのは分かりますね。

土地の相続税の評価額減

土地の相続税の評価額に関しても入居率増加（空室の割合低下）は直接影響します。
なぜなら、土地の相続税の評価額は以下の計算式で成り立つからです。

貸家付宅地相続税の評価額＝路線価の評価額×（1−0.3（借家割合）×借地権割合×賃貸割合

※路線価の評価額にかかる借家権割合は0.3で固定

路線価の評価額にかかる借地権割合は固定ではなく場所によって異なってきます。

ただ、評価額にかかる変数である賃貸割合が変わることで、建物の相続税の評価額と土地の相続税の評価額とも大きく評価額が変わることが分かりますね。

借入金によって資産を圧縮することができる

ちなみに、アパートの新築工事を行った際のローンも相続税の評価額に対してプラスに働きます。

現金は控除が存在しますが、基本的に1万円は1万円の価値があると評価されてしまうため、相続税の税制上は不利に働いてしまいます。

しかしながら、ローンは相続税上負の財産となるため、アパートのローン残高分相続税で評価される資産を圧縮する効果があるんです。

もし、あなたが十分な自己資金があっても、建物の新築の際にすべて自己資金で賄うよりもローンを組んだほうが、より節税効果が高まる可能性があります。

アパートを建て替え新築にすることで、空室が埋まり賃貸割合が上昇するのと合わせて利用することで相続税の評価額が更に下がります。

メリット③入居者の安全性が上がる

アパート入居者の安全性が上がることも十分なメリットです。

極端な話にはなってしまいますが、新築の建物と築30年の建物では倒壊リスクは後者の方が高いです。

倒壊と言わないまでも、建物の設備の老朽化などが起これば入居者に対してリスクを負わせることになってしまいます。

その点において、大家さんの大事な使命である入居者の安全を守るためにも、特定の期間を過ぎたアパートを新規に建てていきましょう。

メリット④集客が圧倒的に楽になる

もしあなたのアパートが、入居需要が高いエリアにも関わらず集客がうまくいかず空室率が高いのであれば、築年数に問題があるのかもしれません。

誰しも、築年数が古い建物よりも新しい建物に住みたいと思うものです。築30年を超えてくる物件に関しては、よっぽどのメリットがなければ住もうとは思わないものです。

つまり、アパートを建て替えた方が、集客が圧倒的に楽で上手くいく可能性が高いわけです。

空室が続いているのであれば、建て替えを検討した方がよいかもしれません。

メリット⑤アパートの家賃を新築基準にできる

築年数に伴って家賃を下落させている場合には、建て替えによって建物の家賃を引き上げることができます。

家賃の引き上げは、特別な理由がなければ入居者の反感を買いやすく退去に繋がる可能性もあります。

しかし、建て替えに成功したのであれば、 家賃の値上げも容易で、空室も出づらいです。

アパートの家賃の値上げが成功すれば、それだけでキャッシュフローの改善にもなります。

アパート建て替えによるデメリットとは

アパートを建て替えるメリットをお伝えしてきましたが、一方、デメリットがあるのか気になるところですよね。

そこで、アパート建て替えによるデメリットもお伝えしたいと思います。

メリットとデメリット、両面をしっかり認識した上で、建て替えるかどうか検討しましょう。

デメリット①使えるローンが意外と少ない

アパート建て替えのデメリット１つ目は、意外と使えるローンが少ないところです。

アパート再築時には、解体費用や立ち退き費用がかかってくるため、そのローンが通るかどうかが問題になってきます。

ちなみに、立ち退き費用についてはフリーローンを利用する他なく金利も通常のローンよりも高くなってしまう点には要注意です。

デメリット②しっかりとした計画がないと集客で失敗する

アパート建て替えの計画がしっかりできていないと、集客で失敗する可能性が高まり、経営計画が一気に崩れます。

入居にはシーズンがあり、それに合わせた集客戦略を考えていかなければなりません。建て替えの計画がずさんだと、工期が遅れたりしてシーズンに間に合わないこともあります。

デメリット③立ち退き交渉がある

立ち退きの交渉がある点もアパートを建て替えるデメリットの一つです。

立ち退きについては、法的根拠があっても難色を示す入居者がどうしても一定数存在します。

大家さん自身が立ち退き交渉する立場になることが多く、精神的な負荷が非常に高まります。立ち退き料を払ったからと言って即座に立ち退きが完了するものでなく、立ち退きが完了して空室になるまで監視を行わなければいけない点にも注意が必要です。

アパート建て替えとその他の修繕について

アパートの建て替えとは別にリフォームとリノベーションが存在するのはご存知でしょうか。

実はこの二つにもメリットデメリットが存在しています。
建て替えはリフォームとリノベーションの上位の存在で、より効果が高い修繕方法でもあります。

しかしながら、それよりも前にリフォームとリノベーションも考慮に入れなければただし経営判断とはいえないですよね。

そこで、この3つを比べた表を下記に示します。

種別	建て替え	リフォーム	リノベーション
工事期間	長い	中間	短い
ローン種別	投資ローン	リフォームローン	リフォームローン
費用	高い	中間	低い
節税メリット	高い	中間	低い

※建て替え工事を基準に選定

この3つについては、経営を行うオーナーの資金状況など総合的に鑑み判断をしなければなりません。

最も節税メリットや集客メリットが高い形態は建て替えですが、リフォームやリノベーションであっても20万円を超える修繕費は資本的支出とみなされて減価償却の対象となります。

ただ、総合的に見て費用負担できる資金や調達先があるのであれば絶対的に建て替えの方がお得です。

ちなみに、一般的に金利が高くなりがちなローンはリフォームローンです。

回収期間も短く、その分キャッシュフローも悪化しがちなので、利用する際にはセカンドオピニオンの意見を参考にしながら決めていきましょう。

また、節税の中でも相続税に関して最も効果が高いとされるのはやはり建て替えです。

空室が埋まる確率はこの中で一番高く、賃貸割合が上昇することで相続税の評価額にかかる固定資産税の評価額の減額割合が高まるからです。

アパート建て替え時に知っておくべきポイントは？

リフォームやリノベーションを検討し、アパート新築が一番良いと判断した場合どのようなことを知っておくべきなのでしょうか。

ここではアパート建て替え時に知っておくべきポイントを5つ紹介していきます。

自己資金は豊富に準備する

アパートを新築する工事を行う場合必要になってくるお金は最低でも3,000万円程度となってきます。

3,000万円と言うと、一個人が用意するにはかなりの金額となるため融資が必要になってきますね。

融資の頭金には最低でも1割から2割程度を用意しなければなりません。また、運転資金も必要になってくるためキャッシュはあればあるだけ有効活用できます。

相見積もりを必ずとる

一度頼んだ施工会社に同じ依頼をするのは、一旦待ってください。

なぜなら、相見積もりをとることでより安価に工事を請け負ってくれる可能性が高くなるからです。

工事費用に関しては、時期や施工会社の力量によってかなり変わってきます。

本体の工事費用が浮けば浮くほど、次のアパートの利回りは高まっていくので、オーナーの本領を発揮していきましょう。

設備投資を渋ると集客に影響が出る

アパートを安く建てたいからといって設備面への投資を渋ると、集客がうまくいかないことがあるので注意が必要です。

現在は一般的に家が余っている状態で、入居者側が入居したいアパートを選ぶ立場にあります。

そのため、入居者はコスパを重視し、家賃以上の価値があるかどうかで入居を判断します。

周りの競合住宅の設備をリサーチし同等もしくはそれ以上の設備は用意したほうがよいでしょう。

収支計画をきちんと立てる

また時代が変われば収支計画も変わります。

なぜなら、入居需要は日々変わり家賃相場も刻々と変動しているからです。

以前使用していた収支計画をそのまま使ってしまうと、新築アパートの経営計画もうまく回りません。リサーチを元にした収支計画を立て、誠実に経営計画を実行していきましょう。

撤退判断が良ければ思い切って売却する

アパートを建て替えようと決めた後でも、入念にリサーチを行って撤退した方が良いと判断したのであれば思い切って売却を考えてください。

建て替えたことによって赤字が続けばあなたの生活が苦しくなるばかりです。築30年程度であれば、市場にも出回っている築年数であり買い手も見つかる可能性があります。

売れる時に売却し、不動産の資産を一度現金にしてしまえば、次の収益不動産への投資にもつながります。

アパート建て替えで収益を高めるためには

では、これからアパートを建て替えて収益を高める方法について解説していきます。

①立地や賃貸需要のリサーチを徹底的に行う

基本的なことですが、立地について入念にリサーチしてください。

ファミリー層が多いのか、車が必要な環境なのか、交通の便はどうなのか、周りの環境はどうなのか、など人口動態や環境を調査した上で、どのようなアパートを建てるのか検討すべきです。

特に、周辺の家賃相場は入念に調べなければいけません。

アパートの家賃から逆算して工事費用を割り出し、予算を決めて実行に移すというのも一つの手です。

②設備にお金をかけて家賃で回収する

設備にお金をかけて家賃で回収する考えの方が、集客もうまくいき早期回収が見込めます。

あくまで、入居者目線でお金をかけ、設備への工事費用を無駄に削るといった行動がないようにしてください。

③時代にあった家賃設定やコンセプトを提示する

もし、30年の不動産経営経験を持っているのであれば、一度家賃設定やコンセプト設定について知識を刷新した方がいいかもしれません。

現代は家余りの状態です。

家が不足し礼金を支払っていた時代は終わりを告げているため、きちんと今の時代に合った家賃の設定やコンセプトを設定しましょう。

まとめ

今回の記事では、アパートの建て替えに関して費用から相続税対策まで全てお伝えしてきました。

建て替えのタイミングの目安に関しては、築30年を超えたあたりから視野に入れておくべきです。

老朽化と建て替えの問題はアポート経営をしていれば必ず出てくる問題です。

建て替えにはメリット、デメリットが存在しますので、それぞれをしっかり認識した上で検討しましょう。