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「アパート経営ってどうやって始めたらいいの？」
「アパート経営って、難しいの？」
「アパート経営にはどんなメリットやデメリットが存在するの？」

こんな疑問やお悩みありませんか？
アパート経営は不動産投資の一種で、比較的手堅い資産形成の手段だといわれています。
ただし、手堅いと呼ばれていても空室リスクなどの関係から注意が必要なのも事実。
事前に準備しておかなければ大きな失敗をしてしまう危険もあるのがアパート経営です。
そこで、今回の記事ではアパート経営のデメリットも含めた詳しい特徴について詳しく解説していきます。
アパート経営の始める際のチェックポイントについても紹介していくので、最後までご覧ください。

アパート経営のメリットとは？

資産形成の一つであるアパート経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
不動産投資を行っていく上で、多額のお金を投資する以上、アパート経営のメリットを知ることは非常に大切です。

アパート経営のメリット①　節税が期待できる

不動産投資におけるアパート経営の醍醐味と言えば、更地のままにしている土地の固定資産税額を節税できる点です。アパートを建設すると、住宅用地として登記され、固定資産税や都市計画税の減額を受けることができてしまうんです。

ただし、アパートを建設すればOKというわけではなく、その後の経営を行っていくことも視野に入れて下さい。借家として相続税の減額措置を受ける場合には、この限りではありません。

アパート経営のメリット②　キャッシュフローを期待できる資産が作れる

アパート経営が順調にいけば、資産を作ることができます。

具体例をあげるとすれば、土地を更地のまま保有するのか、アパート経営を行ってお金を生み出す資産にするかで実質の収支はマイナスからプラスに転じます。今まで毎年赤字を出していたものが、±0にできる可能性があるだけで、資産形成においては非常に役立ちますよね。

その上、不動産投資の初期費用を回収してしまえば、経営による収益で大きなキャッシュフローを作ることも可能です。

アパート経営のメリット③　安定した収入を作ることができる

アパート経営は比較的安定した収入に繋がるとよくいわれています。それは、アパート経営が人を支えている衣食住に関わる事業だからです。
生活のためのアパートは必須の存在の為に、常に一定の需要が存在しているんですね。

だからこそ、稼いでいる途中に一度に儲けが０になる可能性は非常に低く、他の不動産投資よりも安定して資産形成に使えるといわれています。

加えて、アパート管理の代行業なども発達しているため、副業としても安定して成り立たせことが可能です。

アパート経営を始めるにあたって

節税効果や安定した資産形成に役立つアパート経営ですが、今の時代にアパートを経営することは合理的な判断となるのでしょうか？

この項目では、現代アパート経営の基礎情報について整理していきます。

アパート経営は代表的な土地活用方法である

具体的な話に進む前に、アパート経営が数ある土地活用の中でも、代表的な存在とされていることを知っておきましょう。
代表的な理由は、テナント経営や駐車場経営などの不動産投資よりも需要が安定しやすいことから資産形成に役立ち、数多くの投資家が参入している土地活用だからです。

それに加えて、節税目的で購入するサラリーマンや、老後の生活を支える収入目的で購入する一般の人なども数多くアパートへの不動産投資を行っているため、資産形成の手段として非常に大きな人気を誇ります。

競合相手が多い事業だということもできますが、それでも安定した収入を得られる魅力が大きいのがアパート経営だということをおさえておきましょう。

最近のアパート経営事情は？

現代では、人口減少か大きく進み超高齢化かつ少子化が進んでいる日本ですが、それでも安定収入の魅力からアパートは毎年数多く建てられています。そのため、需要は減少気味の傾向にあるのに競合相手は減らないというのが現代のアパート経営の悩みとされているのです。

人口に比べてアパートが不足していた昔のように、考えなしに建てても十分な利益を得ることは非常に難しくなりました。
今の日本でアパート経営を行っていくのであれば、土地の入居需要を調査したり、特定の層に焦点を当てた経営をするなど、他の事業同様に工夫を重ねていくことが必須です。

記録的な低金利時代だから融資も付きやすい

ただし、人口の減少という向かい風があるだけではなく、うれしいことに、現代はアパート経営を始めるのに役立つ追い風が吹いています。それは、銀行が低金利時代に突入し融資が付きやすくなっていることです。

不動産投資に掛かる金利も１～３％程度ほどしかないため、年収の何倍もの資金を借り入れることができます。高金利の時代と比較して融資による高額物件を手に入れることが可能になったのです。

もちろん、融資を受けるからには十分な勝算を作ることが大切ですが、アパート経営への参入難易度は昔よりも下がっています。

アパート経営を始めるには？

投資家やサラリーマンなど、多くの人が参加しているアパート経営ですが、具体的にどのような手順で始まっていくのでしょう？
この項目ではアパート経営の初歩的な流れについて紹介していきます。

アパート経営の相談・見積もり・着工

まず初めに行うことは、不動産屋などに出向いて土地活用の相談を行うことです。彼らはその土地の人口需要や家賃相場など多くの経営情報を握っています。

あなたがアパート経営の戦略を考えるにあたっての重要な基礎情報を集めることができますし、おすすめの物件を探すことができます。ただし、相手も商売上の誇張を入れることがあるので、甘すぎる話には注意が必要です。

アパートを新築やリフォームをする場合は、工務店やハウスメーカーなどに工事を発注することになります。
こちらは、相場を大きく超えるような費用を取られないように必ず複数社に見積もりを出してみることが大切です。

注意が必要なのは工事の契約や着工のタイミングとなります。アパートの代金の一部を前払い金や着工金などの名目で払う必要があるからです。

会社によって様々ですが、着工時に３割ほどの代金を取られることもあったり、棟上げも支払いを要求されたりすることもあります。

竣工時に全額を支払うということは非常に稀なことなので、工事前や工事中などの時点でもある程度のキャッシュを必ず持っておくようにしましょう。
銀行から一時的な融資を受けることができる「つなぎ融資」を活用するのも一つのです。

入居者募集

建物が竣工し、引き渡しが終わったタイミングで入居者を入れられるようになります。家賃発生までに長期間のタイムラグが発生してしまう危険性があるので、完成後に募集を行うのは避けるべきです。

必ずアパート工事と並行して、アパートの管理会社などに入居者を募集してもらうようにしてください。
ただし、家賃の５％ほどが管理料として発生してしまいます。。

アパート経営の収入と支出

アパート経営も含めて事業を継続していくためには、収入と支出をはっきりさせていくことが大切です。

アパート経営ではどんなお金の動きが発生するのかを詳しくみていきましょう。

■収入面

まずは収入面です。基本となるのは家賃ですが得られる金額は相場によります。
これに加えて、入居者から整備費用としての管理費・共益費が定期的に入ります。

また、最近は取らない物件も多いですが、相場にして家賃１～２カ月ほどの住居の所有者に対して礼金を入居のタイミングで取ることも可能です。
礼金に加えて、賃貸契約更新時に家賃１カ月分ほどの更新料を取ることもできます。

これらが基本となりますが、自動販売機や駐車場なども収益性を高める手段として考えられます。アパート経営においては、家賃以外にも収益を発生させられることを理解しておきましょう。

■支出面

アパート経営によって資産を形成していくために、支出面を明確化して、利益を黒字化させていくことが大切です。

支出としては、銀行融資の返済を中心に、建物に維持管理に掛かるランニングコスト、毎年の税金などが大きな支出となります。

融資の返済に関しては不動産投資の初期費用に比例するので相場を出すことはできませんが、建物の保全や維持のための管理費は家賃のおよそ10％が相場です。
税金としては固定資産税と個人事業税があります。

アパート経営の収益には個人事業税が掛かりますが、290万円までの利益であれば全額控除を受けられることは嬉しいポイントです。
管理費や事業税などは予測が付きにくいですが、毎月の融資返済などは事前に計算しておくことが可能なので、支出をはっきりとさせて毎月のキャッシュフローを残せるようにしておきましょう。

アパート経営のデメリットとは？

不動産投資の中でも安定しているとは、アパート経営にはデメリットが存在しないわけではありません。
この項目では、アパート経営の注意点について詳しく解説していきます。

アパート経営のデメリット①　空室率がそのままリスクに直結

アパート経営では空室の分だけ家賃収入が減るので、空室率とリスクが直結しているといえます。
借りてくれる人を集めることができなければ、結局のところアパートへの初期投資や管理費用によって赤字を垂れ流すことに繋がるのです。

アパート経営のデメリット②　築年数によって家賃の低減が避けられない

アパートは磨耗していく消耗品のような側面を持っています。

築年が古くなるにつれて建物劣化が進み、物件価格が下がっていった結果、家賃の低減なしには人を集められなくなっていくのです。特に新築物件の家賃低下は急激なので注意が必要となります。

アパート経営のデメリット③　初期費用がかかる

低金利時代で融資を受けての参入が容易になったとはいえ、アパート経営の初期費用は莫大です。数千万程度の費用が掛かってくるのが基本なので、資金や年収に余裕がなければ簡単に手を出すことは難しい投資になります。

すでに十分な資産形成がなされている層が収入の安定化を目指す場合に行っている場合も多く、自己資金に乏しい層が手を出すには難しい部類の不動産投資だといえるでしょう。

アパート経営のデメリット④　災害リスクある

経営が万全に進んでいても、災害によって物理的にアパートが崩壊してしまう危険は否定できません。特に、災害大国とも呼ばれる日本は建物に強い影響を与える地震が頻発します。

上手に経営を進めていても、不運によって不運に巻き込まれてしまえば大損害を被ってしまうのです。

アパート経営のデメリットを解消するためには

それでもアパート経営をしたいと考えた場合には、各デメリットに対策を取っていくことは必須です。
最後の項目では、アパート経営の注意点の解決策を紹介していきます。

不動産投資を行う上で物件の調査は必須

空室リスクを生まないには、事前調査を入念に行うことが大切です。

経営に携わるものとして、その土地にはどんな賃貸需要があるのか把握しておかなければ、入居者のニーズに合致しない物件を入手してしまいます。

例えば、単身赴任者や独り身の世帯が多い地域であれば、広く価格の高い部屋のよりも小さくて安い部屋のほうが希望者は集まります。必ず土地の賃貸需要は確認してくださいね。

アパート経営のシミュレーションを綿密に行おう

経営を進めるにあたってはシミュレーションを行うことも欠かせません。収入と支出をはっきりとさせることは、月々のキャッシュフローを残すための経営方針を考えるために必須です。

どこで支出が発生しているのかをはっきりとさせておかない限り、黒字化のために削減すべき項目を見つけることはできませんよね。
大きな初期費用を資産形成に役立てるため、事前のシミュレーションでできるだけ経営上の不確定要素を減らしておきましょう。

災害へのリスクヘッジを行う

万が一の災害に対しては保険を掛けておくなどしてリスクヘッジを行っておきましょう。保険は保険料こそ掛かりますが、万が一の際の損失を大きく補填することができます。

特に各種災害に対応している火災保険や、地震による火災に対応している地震保険は必須の存在だといえるでしょう。

信頼できる管理会社に委託すること

また、入居者の募集や建物管理をしっかりと行ってもらえる管理会社を選んでおくことも忘れないでください。不動産投資では入居者の集まり具合が収入に直結しますし、外観が荒れてしまった建物には人は入ってきません。管理費用を小さくするためにずさんな管理会社を選んでしまうと、大きな損失に繋がる危険が大きいのです。

まとめ

今回はアパート経営のメリット・デメリットについて詳しく解説していきました。
投資によって資産形成を安定して進めたいと考えている方には、不動産投資の代表ともいえるアパート経営は正直におすすめできます。

ただし、不動産経営特有のデメリットには必ず注意して臨むようにしてください。

最後までご覧いただきありがとうございました。