利回りとは？その意味と賃貸経営で儲けるための利回りを解説

アパート・マンション賃貸経営では利回りが大事

アパートやマンションの賃貸経営で大切なことは、「儲かっている」のかどうかです。利益の出ない経営は、止めておいたほうがいいでしょう。いくらお金を出したとしても、そのお金が増えることはないからです。

さらには、効率も重視すべきです。例えば、100円を投資して、一年後に110円になっている場合と、90円になっている場合とでは大きな違いがあります。

もちろん、賢い賃貸経営者は一年後に110円になっているほうを選びます。実際にはもっと複雑ですが、手持ち資金をうまく使いながら利益の得られる選択をしていくというのが、賃貸経営では重要なことです。

そして、利益の出る選択肢を選ぶための指標として「利回り」があります。「利回り」とは、一年間でどれだけの利益を上げることができたのかを示す数字のことです。

利回りとは？

投資における利回りは、投じた資金に対する年間の利益で表されます。式で表せば「利回り＝年間の利益÷投じた資金×100」です。アパートやマンションの賃貸経営では、利回り＝賃料収入÷（建築費+物件購入費+修繕費用+手数料・保険費用）×100となりまます。

利回りが10％であれば、投じた資金を回収できるのに10年かかることになります。実際にはメンテナンス費用や建物の老朽化による修繕費、思わぬ故障による出費などが発生することも多いですので、回収できるのにもう少し時間がかかると考えておいたほうがいいでしょう。

もしもこの利回りが、例えば0.5％くらいになるのなら、リスクを負って土地活用をしなくても、他の投資方法を検討したほうが良いと考えられます。ですから、だいたいどれくらいの利回りが得られるのかを判断しなければならないでしょう。

表面利回りとは？

アパートやマンションの賃貸経営でよく登場する言葉が、表面利回りです。不動産物件購入の際にも、表面利回りを重視して不動産を購入することがありますし、アパート・マンション賃貸経営では知っておいたほうがよい言葉ですので、ぜひおさえておきましょう。

表面利回りとは、単純な土地購入費用や建築費用だけで、年間の家賃収入の合計を割ったものになります。アパートやマンションの建築費や購入金額で計算しており、諸経費などがかからない金額なので、物件ごとの比較や他の投資方法との比較などを行うときには使いやすい指標です。

しかしあくまでも表面的な数字に留まり、家賃収入からコストを差し引いていないため、ざっくりとした目安として判断するのに使うのがおすすめです。

実質利回りとは？

実質利回りは、表面利回りで考慮に入れていない費用をすべて入れたものです。つまり、固定資産税や保険料や修繕費用、賃貸管理費など、かかった経費を収入からすべて差し引いた場合の利回りのことです。

実際にどれくらいの費用がかかるかというのは、賃貸経営をはじめてみないとわからない、というところがありますので、過去の事例や他の物件の事例などから、計算するようにしましょう。

儲けるための利回りの考え方

物件探しには表面利回りで大まかに比較するところから始めるといいでしょう。そして、ある程度優良な物件が絞れてきたら、実質利回りで正確に計算することです。

不動産賃貸経営は、年間収入が出やすいことから、基準とする表面利回りも、10％や15％以上と厳しい基準を設けていることがあります。実際にはなかなか自分が思うようないい物件はないものだと考え、よく比較検討して選ぶことが重要です。

戸建て賃貸の利回りの計算は？

戸建賃貸ともなると、平均賃料は都心部においては約18万円ほどになります。例えば、この戸建賃貸を1000万円で購入したとすると、利回りは21.6%になります。平均的な賃料であっても、20%以上の利回りを得ることができるのです。

これがアパートならば、一般的に11%から12%程度、マンションになると9%から11%程度の利回りとなります。もちろん家賃相場が低くなる地方になると、戸建賃貸でも20%を超える利回りを期待することはできません。

しかし、たとえ地方で賃料が10万円だとしても、12%程度の利回りは確保することができますから、マンションやアパートを経営するよりは、戸建賃貸住宅の方が利回りは良いことになります。

戸建賃貸住宅ならば、購入費用についてもマンションやアパートと比べると安くなります。特に木造住宅ならば、法定耐用年数も短いために、中古住宅は安い値段で購入することができます。

同じような賃貸経営を行うにしても、戸建賃貸ならばマンション経営やアパート経営と比べて投資額が少なくて済むために、リスクも小さくなるのです。

しかも、利回りはマンションやアパート経営を上回る値になるのです。つまり、極めて低い投資額で高利回りの土地活用ができるのです。

戸建て賃貸で注意すべきこと

ここまで、戸建て賃貸経営の利回りはマンションやアパートの賃貸経営よりも利回りがよいというお話しをしてきました。ただ、戸建て賃貸では気を付けなくてはいけないことがあります。

それは、戸建ての場合は借りる人の母数が少ないということです。マンションやアパートならば単身者や2人の夫婦などが賃貸することが多いですが、戸建ての場合には借りるのはほとんどが家族となります。その分借りる人の数が限られてしまうのです。地方であれば余計に少ないということになるでしょう。

不動産会社はしっかりと比較しよう

不動産会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や管理の強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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