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「アパートの入居率が悪くて困っている」
「どうしたら入居率を上手く収益率に繋げられるの？」

こんな疑問やお悩みありませんか？

アパート経営における入居率は収益率に直接影響するとても重要な指標です。

一方で、入居率を上げてもアパート経営の安定した収益に繋がらないケースもあり、中々一筋縄ではいかない項目でもあります。

そこで、今回の記事ではアパート経営における入居率について詳しく解説していきます。

アパート経営を軌道に乗せるための経営方法についても併せて紹介していくので、最後までご覧ください。

入居率とは

まずアパート経営における入居率の意味を押さえましょう。

入居率とは、自分が所有しているアパートやマンションなどの全部屋数に対する入居者の入っている部屋数の割合です。

計算式としては

入居率＝入居者のいる部屋数÷全部屋数×100

で、簡単に求めることが出来ます。

全50部屋の内、30部屋に入居者が入っていれば入居率は60％です。

また、この入居率と対をなす空室率という言葉もあります。

こちらは部屋数に対して人が入居していない部屋の割合で、空室率は100％から入居率を引くことで計算可能です。

収益率には入居率が重要

入居率が重要視される理由はアパートから得られる家賃に直結するからです。

アパート事業で得られる基本的な定期収入は家賃×入居者の部屋数で決まります。

いくら部屋を持っていても、空室率が高いと家賃収入は生まれません。入居率を上げる行為はアパートから得られる収入増加に繋がります。

アパート事業は家賃が主な収入となるため、入居率は経営者にとって非常に重要な指標となるのです。

入居率が下がるのはなぜ？

入居率が収益率に繋がるのは事実ですが、入居率を改善するのは簡単ではありません。

空室率を減らし、入居率を維持するためにはどうすれば良いのでしょうか。

まずは、入居率が下がるような要因を減らしていくことが重要です。

賃貸需要がない

入居率が下がる第一の問題は、アパートのある地域の入居需要が薄い点です。

そもそも賃貸アパートに対する入居需要がない地域は仕方がありませんが、部屋の構造と地域住民の希望する賃貸部屋のニーズが異なる、入居需要の読み違えも存在します。

例えば、単身赴任の労働者が多い地域であれば、ワンルームでもお手頃な家賃のアパートの方に入居需要がありますよね。

また、ファミリー層が多い地域であれば、少々値がはっても戸建て物件や広い造りの部屋の需要が出てきます。

地域の賃貸需要から外れた賃貸経営が入居率を下げて、空部屋を増やしてしまうのです。

家賃が相場よりも高い

家賃が周囲のアパート物件より高く設定されているのも問題です。

入居者の目線に立った際に、家賃は真っ先に入居先を選ぶための指標となります。

安心・安心をアピール出来るオートロックやモニター付きインターホンといったセキュリティなど、他の賃貸アパートにはない明確な強みがあれば別ですが、入居者は似たようなアパートであれば少しでも安い家賃の住居を選びます。

もちろん、家賃を下げすぎて周辺の賃貸アパートで不毛な値下げ競争を引き起こすのは論外です。

しかし、相場より高めの強気な家賃設定によって入居希望者を減らしてしまうのは良い手段とはいえません。

必ず周辺物件を確認し、相場を外れすぎない家賃設定を心がけましょう。

入居者募集が人目に触れていない

入居者募集の方法が悪く、賃貸アパートを探している入居希望者にアパートが認知されていない可能性もあります。

現在では地域に広告を出すだけでは足らず、インターネットでも検索されなければ入居者を集めることはできません。入居者にとってベストマッチな条件であっても、相手に知られていなければ意味ないのです。

また、不動産業者に募集代行を依頼している場合には、業者と良好な関係を築けていないと、あまり入居先の物件として紹介してもらえないケースもあります。

信頼できる代行業者でない限り、募集業務の丸投げは危険です。

建物の整備がなされていない

建物を整備して外観や内装を清潔に保つことも重要です。

たとえ、入居条件や募集内容を見て入居希望者が物件の下見に来たとしても、汚れたアパートや設備の不備を見てしまうと、安心して住もうとは思えません。

アパートの印象は家賃と同じぐらいに重要な項目なのです。

建物の維持・管理は決して手を抜かずにいきましょう。

入居率を改善する方法を解説！

先の項目では入居率が下がってしまう原因について解説してきました。

入居率を下げ、アパート経営の収益率を低下させる要因を押さえたできたところで改めて対策についてみていきましょう。

①地域の住居ニーズに合わせた物件を建てる

賃貸需要に対する対策は、やはり地域の住居ニーズに合った造りの物件を建てることです。

ただし、求められているアパートが分かるからといって、安易に地方で不動産業を始めるのは少々危険です。地方においては人口は減少傾向にあり、アパートの部屋余りの状況が続いています。

そのため、良い条件の物件を建てたとしても賃貸希望の人が非常に少なかったり、他に格安の築古物件などが多数存在し、非常に厳しい経営を迫られる可能性が高いです。

地域住民の入居需要を追う場合は基本的に都市部から探すべきです。

②建物の認知度を上げる

建物の認知を上げるためには、インターネットの不動産サイトに物件を登録したり、入居募集の実績のある会社に代行を頼むなどの方法が挙げられます。

若い世代になればなるほどインターネットを通して不動産を探す傾向にあるので、長く入居してもらえる入居者を集めるためにも、インターネットの活用は必ず行いましょう。

③賃料を見直す

入居者募集において賃料の見直しは非常に有効な手段です。

入居者の多くは、希望の地域もしくは家賃帯ではじめに入居先を絞り込みます。

賃料が高すぎると、入居先候補に上がる前に弾かれてしまう危険が大きい点は知っておきましょう。

④退去者を出さない

いくらアパートの入居者が増えていても、それより減るスピードの方が速ければ、いつまでたっても入居率は改善されません。

後ほどより詳しく解説しますが、一度入った入居者がアパートに長期間居住したいと思える環境作りが大切です。

退去率を上げない点はアパートの入居率改善のために必須事項となります。

【要注意】入居率が改善しても収益が増えないケース

いままでアパートの入居率を改善する方法を中心に解説してきましたが、注意してほしいのは入居率の改善によって家賃の収益率が増えてもアパート経営の純利益が増えない場合があることです。

なぜ利益が伸びない事態に陥ってしまうのか詳しい理由を見ていきましょう。

支出が多いと収益率が増えても利益が出ない

入居率が改善されても利益の増加に繋がらないのは支出が大きくなりすぎているのが原因です。

賃貸業において実際に手元に残る利益は、家賃から様々な経費を差し引いたものとなります。

そのため、経費が多くなりすぎると、家賃収入が減ったのと同じ程度の影響が出てくる可能性があります。

アパート経営においては入居率の改善と経費の削減の両方を並行して行っていかなければいけません。

アパート経営における３つの主な支出

アパート賃貸業を営むにあたって収支に大きく関わる支出には主に３つの種類があります。

それはアパートローンの支払いと、原状回復費用、そして入居者の募集に関わる広告費用です。

以下、個別に解説していきます。

アパートローンの返済

支出の代表格はアパートローンの返済です。

自己資金に乏しい場合、金融機関からアパートローンなどの借金をして経営を始める必要がありますよね。

その際、特に注意しなければいけないのは金利と返済期間です。

返済期間の長さは元本部分の返済総額には影響しませんが、月々に支払う金額に大きく影響します。同じ返済金額であっても15年返済と30年返済では、月々の元本返済額は2倍異なります。

金利の高さは返済総額と月々の返済額の両方に影響をもたらします。

金利が高く返済期間が短い借金をしてしまうと、いくらアパートの家賃の収益率が上がっていても毎月の返済でぎりぎりの経営を迫られてしまうのです。

手元に残るお金を増やすために、借り入れの段階で、できる限り金利が安く返済期間を長期に設定できる借入を目指しましょう。

現状、アパートの家賃収入が安定しているにも関わらず、アパートローンの返済で経営赤字が続いている場合は、繰り上げ返済やローンの借り換えが有効な手段となります。

繰り上げ返済は、ローンの元本部分の返済を前倒しで行う方法で、元本にかかる支払い利息を減らし、返済費用の総額を効率的に減らせます。この繰り上げ返済によって、返済期間を短縮したり、利息分だけ毎月の返済額の軽減を行うことが可能です。

また、ローンの借り換えは、条件の良い別の金融機関から借金をして今の条件の悪い金融機関のローンを返済し、借金先を乗り換える行為です。

手数料こそ掛かりますが、金利を下げるために有効な手段となるので、一つの手段として知っておくと良いでしょう。

原状回復費用

入居率が改善されて空室率が減ると多くの部屋が借りられるようになります。

アパートの部屋を借りる人が増えると、原状回復を行わなければいけない頻度が増えます。

部屋の借主が退去する際には、部屋を借りる前の状態に戻すための原状回復が必要ですよね。汚い部屋や設備不良のあるアパートでは、いくら条件が良くてもそのアパートを借りたいという人は集まりません。

１部屋あたりに掛かる原状回復の費用は普通10万円前後だといわれています。

日常的な磨耗や通常の使用方法による傷の修復に掛かる費用は基本的にアパートの貸主が負担しなければいけません。借主の負担となるのは、借主の故意の行いによる傷などの例外的な損耗に限られます。

アパートの部屋を借りている人が増えるにつれて原状回復の頻度は必然的に増えるので、その出費は必ず想定しておきましょう。

入居者募集などの広告費用

空部屋率を下げようと考えると、広告にお金を出して入居者を集める必要がどうしてもあります。

広告費用はその形態によって大きく上下しますが、不動産業者に依頼した場合には家賃の1カ月分ほどが一件ごとに掛かります。広告料は仲介手数料とは別で取られる点には注意が必要です。

また、競争が激しい場所などになると、成果報酬や営業担当へのバックマージンとしてさらに家賃１～２カ月分の費用が掛かる場合もあります。

仲介手数料などは借主に負担させることが出来ますが、入居希望者が減る要因にも繋がるので気を付けましょう。

アパートの退去率が大きくなると、入居と退去が繰り返されてしまい、そのたびに広告費を支払わなければいけないのでかなりの負担となります。

そのような事態を避けるためにも、退去されずに長期的にアパートの部屋を借りてもらえる環境を整えなければいけません。

アパート経営を軌道に乗せるポイント

いままで随所で、退去者を減らさなければならないと述べてきました。

入居率を改善しアパート経営を軌道に乗せるためには、退去率を減らす施策が必須です。

最後の項目では、アパート経営のポイントとなる退去対策を解説していきます。

定住化には環境整備が大切

設備投資によって、入居者が便利だと感じられるアパートの環境を作るのは効果的な手段です。

一例を上げるとコンセントがあります。沢山の電化製品を使用する現代ではコンセントの数が少ないと、使用や充電の面で非常に不便なのはいうまでもないことですよね。

また、建物の清潔さも維持したい項目です。アパートの廊下などの目に付く場所に目立つ汚れがあると不快に感じる人はたくさんいます。清潔さというのは人が住居に求める要素の重要な一つです。

定住化には入居者の目線に立った環境整備が大切となります。

住み心地の良さを狙う

住み心地に大きく影響するのは立地です。駅などの公共交通機関に近かったり、買い物をするスーパーが近場にあると、入居者は住居に対して大きな利便性を感じます。

利便性は人が特に重視する項目で、多少他の条件が悪くても利便性が良いというだけでアパート選ぶ人も多いのです。駅近くのアパートの家賃が多少高くても人気なのがその証拠です。

入居者のアパートへの定住化を促すためには利便性に繋がる立地の良さも重要となります。

まとめ

今回の記事では、入居率改善を中心にアパート経営の収益率を上げていく方法を解説していきました。

利益を増やしていくためには、アパートの入居率改善と並行して借人の定住化を促す施策を取ることが必要な点は必ず覚えておきましょう。

最後までご覧いただきありがとうございました。