賃貸経営を行うときの注意点まとめ

賃貸経営とは

賃貸経営というのはどういったものか、聞きなれないという方もいらっしゃると思います。どういったものかというと、他の人に所有しているマンションの一室などを貸す事によって家賃などの収入を得るという事です。

これは分譲マンションだけではない、所有している一軒家などの場合にもおこなうことができます。分譲マンションの場合には、会社員などの転勤の可能性がある方は転勤が決まった時にはどうすればいいのかという事で考えている方もいると思います。

しかし、転勤になった場合にも人に貸す事によって賃貸料も得られます。売却をするのは避けたいという方にも選択肢の一つになります。

賃貸経営のメリットは？

賃貸経営というのはメリットもあれば注意すべき点というのもあり、ただ不動産物件を建てたり、購入すれば良いという訳ではないです。

まず賃貸経営で生まれる利点ですが、一番に大きいのは前記した様に、あくせく働く必要もなく収入が得られるという点です。しかも賃貸経営といえば、既に土地を所有していたり、或いは資産が沢山ないと行うのは無理であると考えている人が少なくないです。

ですが実の所、金融機関から上手く借入れする事により、不動産物件を購入し、借入れの返済金を家賃でやり繰りすれば、他人の資産を活用して大家となる事も可能です。

なので実の所、特別収入が多くない一般的なサラリーマンでも、副業として行う事も出来るので、退職後の年金生活の足しにするために、大家になるという人も少なくないです。

既に土地を所有していて、その土地を遊ばせている人は、賃貸経営を行う事により、収入を得られるだけではなかったりします。土地を貸家貸付地とする事により、固定資産税や所得税、市民税等の税金を大きく軽減して、節税に繋げる事が出来るのです。

入居者探しは業者に依頼できる

人へ貸すことでどのように賃貸経営ができるのかというと、一つは仲介をおこなっている業者に相談をして住む人を探してもらうという方法です。

この方法だと仲介してもらった業者に費用を支払う必要がありますが、探す手間や契約の事などをあまり考える必要もないので忙しい方や賃貸経営についてあまり詳しくない方も利用しやすいでしょう。

賃貸経営の注意点は？

費用に注意

マンション経営では、気を付ける必要があるポイントもあり、修繕などが必要になった時にはどちらがその必要な費用を支払うかという事を契約書の中に書いておくなどして決めておく事が重要になります。

そういった事を決めずに賃貸経営を行った場合には、何か故障したり破損した場合には費用の事でトラブルになる可能性が高くなります。

入居率に注意

他には、マンションを買うときには入居率というのも選ぶ時に見ておく事が大切です。これは、入居を希望する人が多いような立地条件や家賃などによってはあまり考える必要はありませんが、選ぶ所によってその後の入居率なども変わってくるのでしっかりと選ぶ事が重要です。

賃貸経営を検討している方は、メリットとデメリットをしっかりと確認してどのような方法で貸すかを決めて、もし仲介をしている業者に頼む場合には、口コミや評判を見て信頼できるような所へ依頼することが大切なので情報を集めてから決めることが大切です。

綿密な計画を作ろう

はじめてアパートやマンション、あるいは一戸建ての家を建てて賃貸経営を始めるときには、綿密な計画を立てることが大切です。

賃貸経営そのものは、それほど大変なことはありませんが、アパート・マンションなどを建てるのに組んだローンを返済できるようなきちんとした計画を立てておかないと、結局返済できずに赤字経営になってしまうという可能性も否めません。

賃貸経営をはじめるときには、そういった計画性がとても大切なのです。

賃貸経営は、多くの方が専業ではなく副業として行うものでしょう。ですので、日常の生活に支障がないように賃貸管理をしていかなければ立ち行かなくなってしまいます。

そのためには管理会社を努めてくれる不動産会社にまず相談するのが得策です。そして、建築後の物件の管理や入居者の募集、家賃の集金やトラブルの対応等を委託して長期的にみて負担のない賃貸経営を組み立てることが大切です。

どんな物件でも、新築の場合は最初は入居者の入りも良いものです。仲介業者もこれからのオーナーとの関係を考えて、頑張って営業してくれます。ですので、出だしはそんなに心配しなくても良いでしょう。

問題は長期的な賃貸経営の場合です。何年も、何十年も同じ物件で賃貸経営をしていると、空室というものを経験することもあるでしょう。場合によっては1年以上、満室という状態がないということもありえます。

ローン返済に注意

次に大切になるのがローン返済を滞らせずに着実に利益を上げることです。そのためには適切な家賃の設定と、空室対策を行うことが大切です。

新築のうちはそれだけで付加価値がありますので入居者が大勢集まるでしょうが、入居者が年々減ってしまったり、長期的に滞在してくれる人が少なくなってきてしまう傾向にあります。

そういった際に家賃収入が少なくなってしまって、ローン返済が立ち行かなくなります。その前に、一括借り上げをしてもらうのが得策です。はじめての賃貸経営では、どのタイミングで一括借り上げに切り替えるかがとても判断が難しいでしょうから、始めから物件全体を転貸することを前提に管理会社に借り上げてもらってしまいましょう。

そして、空室の有無にかかわらず一定の収入を得られるようにしておくと、安心してローンの返済を行うことが可能です。この方法をとると満室の場合には収益が一部減ってしまうのは事実ですが、空室リスクを避けられるので安心して生活を送ることができます。このように安全、安心の策をとってはじめての賃貸経営を行い、そのコツをつかんでいきましょう。

なかなか決まらない理由が家賃だった場合、下げるべき時は下げるのがよいです。そして、逆に上げるべき時は、上げるのです。

賃貸物件の劣化に注意

新築のマンションやアパートは概して人気があるので、始めのうちは入居者も次々に現れて空室対策など考える必要もなくいつも満室で簡単な賃貸経営が行えるでしょう。そこで利益が上げられているので、つい忘れてしまう注意点があります。

それは、賃貸物件は水物であり、時代が変わればニーズも変わるということです。マンションもアパートも年々劣化していってしまい、それが築年数というデータで表れてしまうのです。

そのため、借り手もこのデータをみて物件を探しますので、年を経れば経るほど入居者が入る可能性が低下していってしまうということです。

空室対策が大事

空室の問題は、長期的な賃貸経営を前提にするオーナーにとって、もっとも大きな不安要素です。入居者が入らないと、賃料を得ることができず、赤字になってしまうからです。

よってオーナーは、普段から空室を作らないための努力を惜しんではなりません。そのための設備投資も行っていかなくてはなりません。

以前は最高の場所といわれた土地でも、時代とともにその土地は必ずしも有利な場所ではなくなってしまうこともあります。そうした場合には、時代に応じて臨機応変に対応しないと、新規入居者を望むどころか、現在の入居者までもが出て行ってしまうことにもなりかねません。

リフォームに注意

こういった点に留意すると、一度賃貸経営がうまく軌道に乗ったからといって安心してはならないということがいえます。常に自分の物件の状態や周辺の環境の変化に気を配っておき、必要があれば先手をうってリフォームするなどの投資を怠らないようにして初めて安定した賃貸経営が成立するということになります。

これはとても大変なことですが、そうする必要がでてくるであろうということを、予め最初の計画時点に練り込んでおかないと、リフォームにかかった費用のローンがまた返却できないということになってしまします。

いたちごっこになって、結局ローンすら返済できないという状況になりかねません。ここに示したような注意点を十分に念頭において、利益がとれるうちに十分な利益をとるなど、計画的な賃貸経営設計をしましょう。そうすることでストレスのない豊かな賃貸経営生活が営めるはずです。

不動産業者はしっかりと比較しよう

不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や管理の強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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