アパート建築のサブリースの詐欺の仕組みは？

サブリースとは？

まずサブリースとは何なのでしょうか？一言でいえば、サブリースとは「一括借り上げに伴う家賃保証制度」のことです。

サブリース会社が賃貸アパート物件を借り上げ、サブリース会社の方でその物件を入居者に貸し出して運用してくれるものです。家賃保証があるのでオーナーは毎月安定した収入を得られます。オーナーは、物件を建築したあとの入居者募集の手間がなくなり、空室リスクもなくなるというメリットがあるのです。

万が一空室が出ても家賃を支払ってもらえますし、クレームの処理や修繕などもしてもらえるという説明が多いです。

しかしこのサブリースはメリットが大きいように見えますが、「詐欺」と呼ばれたり、訴訟に発展したりしています。今回はサブリースの詐欺について解説していこうと思います。

サブリースによる詐欺の事例

サブリースとは詐欺なのでしょうか？サブリースのすべてが詐欺ではないですが、確かに詐欺に近いような事例があるのは確かです。ここでは、その事例や契約形態について書いてみます。

まずよくあるのが、余剰地にアパートなどの賃貸物件を建てて貸し出すことで税金対策にできる、という勧誘によるものです。サブリースであれば家賃保証があるので、毎月一定の収入が長期間にわたって利益が得られる、と説明されます。

しかし、その周辺に同様の物件が多く建ったり、そもそも賃貸の需要がないために入居者が集まらず、家賃保証の金額を下げられるということがあるのです。このような場合、はじめの説明で保証された家賃保証よりも大きく金額が下がりますので、詐欺と言われるのです。また、サブリース会社が倒産するリスクも少なからずあります。

このように、当初聞いていた収入が得られなかったり、アパート建築にかかった費用を取り戻せない場合に詐欺と呼ばれるのです。

サブリースの保証が続かない理由

このように一括借り上げサービスを使いますと、アパートの家賃保証をしてもらえます。かなり魅力的な契約のように思うかもしれませんが、本当に保証された期間続くものだと思ってはいけません。

よく30年一括借り上げのサービスをしてるところがあるのですが、実は10年以上も借り上げの契約を持続しているというのは全体の一割にしか満たないといわれています。悪質なサブリース会社であれば、一括借り上げ会社の方から高額なリフォーム費用を請求されたり、途中で契約を打ち切られてしまうこともあるようです。

30年契約ということで契約書を交わしているのにも関わらず、契約を一括借り上げ会社の都合で破棄できるのかと思うかもしれませんが、これができるのです。

法律というのは大家よりも借りる側に対して優しくできています。これは一括借り上げに関しても同様で、借主にとって不利な契約であれば契約を破棄することができます。

そしてここがポイントなのですが、サブリースの契約は「サブリース」という特殊な契約ではなく、賃貸借契約です。バブル崩壊により、サブリース会社はオーナーに対して賃料の値下げを要求しました。

バブルの経済状況では、裁判所もサブリース会社の要求を認め、賃料の値下げが可能になりました。それが現在でも続いており、サブリース会社は賃料の値下げをすることができるのです。

サブリースは詐欺なのか？

このように、サブリースにおいて家賃保証の金額が変わるというのは、法律上は問題ありませんので詐欺とはいえないでしょう。

しかし、アパート建築をする前にリスクを説明しなかったり、「賃料は変わりません」「30年間賃料は保証されます」などの虚偽の説明をしている場合には、詐欺に近い行為といえるのではないでしょうか？

アパート建築において一括借り上げサービスは、確かに契約している間はかなり魅力的なサービスのように思えます。しかし、どのような契約でもどこかにリスクがあると思わなければいけません。もしサブリースを利用しようと考えている場合には、しっかりと情報を集めるだけでなく、その会社の言質を取ったり、契約書を細かくチェックしておきましょう。

こちらの記事も読まれています

 タテール

賃貸併用住宅と一括借り上げの注意点を簡単に紹介します

https://tateel.jp/column/hy13/

賃貸併用住宅とは？賃貸併用住宅とは何かを簡単に説明しますと、住宅を建てる場合にその一部を人に貸す部分を作った住宅のことです。アパートの場合は数部屋を、一戸建ての場合は一階部分を、といった具合に人に貸し出して家賃収入を得るという住宅のことです。そう...

不動産会社は比較しよう

不動産会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。そして、一括借り上げを勧めてくる会社もあると思います。もし土地活用をしようと思っている場合には、一括借り上げがいいのかや依頼する不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。

下記の「一括見積フォーム」で診断することで、大手から中小規模の会社まで、全国の会社から見積と提案を受けることができます。ぜひ一度試してみてくださいね。